Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Irena Kamińska po rozpoznaniu w dniu 14 grudnia 2012 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości A. J. w Warszawie na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 666/12 odmawiające dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowym Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości A. J. w Warszawie w charakterze uczestnika postępowania w sprawie ze skargi E. C. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia (...) października 2010 r. nr (...) w przedmiocie wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu sądowym postanawia: oddalić zażalenie.
Postanowieniem z dnia 6 września 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 666/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie odmówił dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowym Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości A. J. w Warszawie w charakterze uczestnika postępowania w sprawie ze skargi E. C. na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście m.st. Warszawy z dnia (...) października 2010 r. nr (...) w przedmiocie wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu sądowym.
W uzasadnieniu postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, iż pismem z dnia 6 marca 2012 r. E. C. wniosła za pośrednictwem organu skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na uchwałę Zarządu Dzielnicy Śródmieście m. st. Warszawy z dnia (...) października 2010 r. nr (...) wydaną w sprawie przeznaczenia do najmu na rzecz PZS zamiennego lokalu użytkowego w pow. całkowitej 244,79 m2, usytuowanego w budynku w A. J. i zatwierdzenia wynegocjowanej stawki czynszu.
W dniu 20 kwietnia 2012 r. wpłynął do akt sprawy wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości A. J. w Warszawie o dopuszczenie jej do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania wskazując, że wynik postępowania dotyczy jej interesu prawnego. We wniosku Wspólnota, powołując się na art. 6 ustawy o własności lokali wskazała, że posiada podmiotowość prawną i ma prawo do przedmiotowej nieruchomości w części wspólnej, w tym do zarządu nieruchomością wspólną i do uczestniczenia w przetargu na najem lokalu, który byłby przeznaczony na działalność Wspólnoty, a prawa tego została pozbawiona wydaną uchwałą. Zatem jest uprawniona do ubiegania się o najem lokalu znajdującego się w zasobach Gminy, w szczególności w sytuacji, gdy lokal ten zostaje przeznaczony przez Gminę do oddania w najem w drodze bezprzetargowej, co oddziałuje na prawa Wspólnoty ograniczając jej prawa, bowiem oddanie w najem lokalu w drodze bezprzetargowej powoduje oddanie nie tylko samego lokalu jako odrębnego przedmiotu prawa własności, ale również oddanie udziałów związanych z lokalem w części wspólnej nieruchomości.
Wydając zaskarżone postanowienie Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w niniejszej sprawie Wspólnocie nie przysługuje legitymacja materialnoprawna do występowania na prawach strony w niniejszej sprawie, zatem brak jest podstaw do dopuszczenia Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości jako uczestnika postępowania w przedmiotowym postępowaniu sądowym wniesionej w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym na uchwałę organu samorządu terytorialnego. Wspólnota Mieszkaniowa, jako inny podmiot, który nie wniósł skargi we własnym interesie, nie może skutecznie ubiegać się o dopuszczenie jej do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym, tym bardziej, że lokal będący przedmiotem uchwały nie stanowi nieruchomości wspólnej i nie jest własnością Wspólnoty, lecz należy do m. st. Warszawy. Zatem sama chęć wynajęcia przedmiotowego lokalu, gdyby był on oddawany w najem w drodze przetargu, nie oznacza wystąpienia po stronie Wspólnoty interesu prawnego, który uprawniałby ją do uczestnictwa w niniejszej sprawie. Byłoby tak tylko wówczas, gdyby oddanie lokalu w najem w trybie bezprzetargowym, naruszyło jakiekolwiek już istniejące prawa Wspólnoty do spornego lokalu lub uniemożliwiło realizację takich praw. Skuteczność skargi z art. 101 u.s.g. wymaga wykazania naruszenia interesu prawnego, a więc już istniejącego, a nie potencjalnego, bez wskazania konkretnego prawa. Jednocześnie, wbrew twierdzeniom Wspólnoty, oddanie lokalu stanowiącego odrębny przedmiot prawa własności w najem nie łączy się z zadysponowaniem udziałem w gruncie. Nie wpływa więc na wykonywanie prawa własności przez członków Wspólnoty w stosunku do ich udziału w gruncie, bowiem najem oznacza jedynie oddanie rzeczy (lokalu) do używania, najemca pozbawiony jest natomiast uprawnienia do dysponowania udziałem w części wspólnej nieruchomości (gruncie), a nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.), są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Wspólnota mieszkaniowa w ramach uprawnień jakie jej przysługują, podejmuje bowiem decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnego właściciela nie są wobec siebie konkurencyjne i nie wykluczają się wzajemnie. Wspólnota Mieszkaniowa ma status strony w zakresie dotyczącym spraw tej wspólnoty, tj. nieruchomości wspólnej, a właściciel odrębnego lokalu - w sprawach dotyczących tego lokalu. Do zadań związku, jakim jest wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali, powstająca na podstawie art. 6 powyższej ustawy, należy zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali nie ma uprawnień do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu, np. poprzez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody wspólnoty, w szczególności narzucenia właścicielom obowiązku uzyskiwania zgody na prowadzenie w ich lokalach działalności gospodarczej.