Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Nowak Sędziowie NSA: Maria Wiśniewska Jerzy Sulimierski (spr.)Protokolant Nina Beczek po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2001 r. sprawy ze skargi B. S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] kwietnia 2000 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia [...] 12.1998 r. Nr [...]; 2) zasądza od Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast na rzecz skarżącego 655 (sześćset pięćdziesiąt pięć) zł z tytułu zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] kwietnia 2000 r. Nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia [...] grudnia 1998 r. Nr [...] o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość położoną w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...].
W uzasadnieniu decyzji podano, iż ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy wynika, że Wojewoda Łódzki prawidłowo przeprowadził postępowanie dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W szczególności zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego o wartości nieruchomości objętej postępowaniem wywłaszczeniowym, oznaczonej jako działka nr [...], i zgodnie z ustaleniami biegłego określił wysokość odszkodowania należnego B. S. za wywłaszczoną działkę. Ustalone w ten sposób odszkodowanie nie może być modyfikowane wolą stron lub organu orzekającego, gdyż stosownie do art. 128 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania musi być w istocie równa wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto z akt sprawy nie wynika aby B. S. przedstawił alternatywną propozycję ustalenia wysokości odszkodowania, a w szczególności przedłożył inny operat szacunkowy, bądź orzeczenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dyskwalifikujących sporządzony operat. Podniesione w odwołaniu z dnia 11 stycznia 1999 r. argumenty - zdaniem organu - stanowią jedynie polemikę z treścią operatu szacunkowego, zaś skarżona decyzja organu pierwszej instancji nie narusza ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 1 i 128 ust. 1)
Powyższą decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast B. S. zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skarżący podniósł, że w postępowaniu administracyjnym kwestionował operat szacunkowy ustalający wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, wskazując motywy i zasadność swego stanowiska. Między innymi stwierdził, że błędnie ustalono wartość przyjmując drzewa ozdobne rosnące na części wywłaszczonej działki za materiał opałowy. Nadto - w ocenie skarżącego - cena gruntu określona w operacie była zaniżona i nie odpowiadała cenom rynkowym w obrocie nieruchomościami.
W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podtrzymał stanowisko jak w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
W świetle art. 21 ust. 2 Konstytucji RP odszkodowanie ustalone na podstawie art. 28 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) powinno być słuszne, a więc ekwiwalentne do wartości wywłaszczanej nieruchomości. W rozumieniu art. 130 tejże ustawy wysokość odszkodowania ustala się wg stanu wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu i wg jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (ust. 1), zaś ustalenie wysokości (słusznego) odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Należy zatem mieć na uwadze stan faktyczny, w jakim się znajduje wywłaszczana nieruchomość, a więc poza jej położeniem, również rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania nieruchomości, jej naniesienia oraz ich funkcje użytkowe. Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego, (patrz także: J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami, Przepisy i komentarz, W-wa 1999, s.378). Zaskarżona decyzja natomiast w uzasadnieniu błędnie przyjmuje, w ślad za decyzją organu I instancji, że ustalenie wysokości odszkodowania przez biegłego "nie może być modyfikowane wolą stron lub organu orzekającego, gdyż stosownie do art. 128 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania musi być w istocie równa wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego." Jakkolwiek ocena organu orzekającego o wysokości odszkodowania nie może być dowolna (co jest oczywiste na tle zasad postępowania administracyjnego), stanowisko organu jw. nie może być przez Sąd podzielone. Jeśli zaś organ orzekający nie widział uzasadnionej potrzeby zmiany rzeczoznawcy, wskazane przez organ przepisy prawa materialnego wraz z przepisami wykonawczymi - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 1998 r. Nr 98, poz. 612) nie stały na przeszkodzie zwróceniu się do biegłego o uzupełnienie operatu z wyceny nieruchomości w związku z jej zakwestionowaniem przez stronę w zakresie opisanym w odwołaniu od decyzji Wojewody Łódzkiego z dnia 30 grudnia 1998 r., a tym bardziej, że uaktualniony operat na dzień 18 sierpnia 1998 r. nie wypowiada się wyczerpująco co do zarzutów skarżącego. Mając powyższe na uwadze, na zasadzie art. 22 ust. 2 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.