Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Emilia Lewandowska Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia oddala skargę.
Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] maja 2009 r. nałożył na rzeczoznawcę majątkowego M. K. karę dyscyplinarną w postaci nagany w związku ze skargą [...] Urzędu Wojewódzkiego zawartą w pismach z dnia 20 marca, 13 czerwca i 16 lipca 2008 r., w których zarzucono M. K.:
1) określenie wartości nieruchomości w sposób niewłaściwy, tj. niezastosowanie odpowiedniego podejścia oraz metody wyceny wskazanej w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie z 2004 r.);
2) nieuwzględnienie współczynnika określającego różnice w poziomie rozwoju gospodarczego województw, wynikającego z art. 11 ust. 2 pkt 7 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 ze zm., dalej: ustawa z 2005 r.).
Zadaniem rzeczoznawcy było sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości pozostawionej za granicą, położonej w osadach [...] i [...], gmina [...], powiat [....] (województwo [...]) na terenie obecnej B. Na tę okoliczność M. K. sporządził operat szacunkowy z dnia 30 listopada 2007 r., co do treści którego zostały zgłoszone powyższe zarzuty.
Minister podzielił stanowisko Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), która uznała, że zarzut dotyczący określenia wartości nieruchomości w sposób niewłaściwy jest zasadny. Rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowym operacie szacunkowym z dnia 30 listopada 2007 r. określił wartość odtworzeniową nieruchomości. Do określenia wartości gruntów zastosował cenę średnią, obliczoną na podstawie zbioru transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych przyjętych do analizy jako średnia arytmetyczna (str. 12 operatu szacunkowego). Nie zastosował żadnej z metod wyceny właściwych dla podejścia porównawczego, wskazanych w § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. O zastosowaniu tego przepisu rozporządzenia przesądza art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), zgodnie z którym przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. W przypadku operatów szacunkowych określających wartość tzw. "mienia zabużańskiego" nie stosuje się jedynie art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 158 u.g.n., o czym stanowi art. 10 ust. 2 ustawy z 2005 r. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 8 września 2006 r. o zmianie ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 195, poz. 1437). Pominięcie podejść, metod i technik przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zamieszczonych w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. i zastosowanie do obliczeń średniej arytmetycznej wybranych cen transakcyjnych prowadzi, zdaniem Komisji [i Ministra], do ustalenia ceny średniej, a nie do określenia wartości nieruchomości. Powyższe stanowi naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego art. 149 u.g.n. oraz § 4 i § 21 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.