Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędziowie: Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędzia WSA Tomasz Wykowski Protokolant referent stażysta Beata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.
Minister Infrastruktury i Rozwoju, decyzją z [...] marca 2014 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2013 r.
nr [...], którą orzeczono o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. K. z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej, jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie A., obręb [...], przeznaczonej na budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] i drogi ekspresowej [...] oraz zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Z ustaleń organu wynika, że opisana w decyzji nieruchomość, decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2013 r. została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z [...] kwietnia 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Analizując treść operatu szacunkowego organ przytoczył przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa działka stanowi grunt rolny, a znajdująca się na nieruchomości infrastruktura techniczna w postaci kanalizacji drenarskiej nie stanowi własności właściciela gruntu, zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej i nie wpływa na wartość gruntu. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że Gmina [...] nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjęte uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2000 r., zgodnie, z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno-przestrzennej "R" - tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, stosownie do art. 134 ust. 4 ugn., dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy tego rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. Jednostkowe ceny transakcyjne z terenu województwa [...] kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 15 operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej i szczegółowej, a także celu wykupu i stanu zagospodarowania brak jest, w ocenie rzeczoznawcy, dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec tego do wyceny rzeczoznawca zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych.