Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant referent stażysta Joanna Kicińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi X na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia ceny nieruchomości oraz opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomością 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz X kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] grudnia 2014 r. nr [...], o ustaleniu zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu przysługującego Aresztowi Śledczemu w W. do nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], o pow. [...] m 2, z obrębu [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...].
Decyzja Wojewody [...] wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.
Opisana na wstępie zabudowana nieruchomość przy ul [...] w W., stanowiąca własność Skarbu Państwa, oddana została w zarząd na czas nieokreślony Zakładowi Karnemu [...] decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w W. z [...] września 1996 r. nr [...]. Następnie decyzja ta została zmieniona decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w W. z [...] marca 1998 r. nr [...] w ten sposób, że orzeczono o przekazaniu ww. nieruchomości w trwały zarząd na czas nieokreślony Aresztowi Śledczemu w W. (przywoływanemu dalej jako: "Areszt Śledczy"), przy jednoczesnym ponownym ustaleniu wartości nieruchomości oraz należnej z tego tytułu opłaty rocznej według stawki 0,1 % tej wartości.
Zawiadomieniem z 4 lutego 2014 r. Prezydent [...] poinformował Areszt Śledczy o wszczęciu postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu przedmiotową nieruchomością
W toku postępowania Dyrektor Aresztu Śledczego w W. złożył oświadczenie (pismo z 29 września 2014r.), iż znajdujące się na gruncie budynki wybudowane zostały ze środków więziennictwa.
W tym stanie rzeczy, zlecając rzeczoznawcy majątkowemu na potrzebę aktualizacji opłaty rocznej wycenę nieruchomości, organ - uznając, że zaistniały okoliczności, o których mowa w art. 88 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518; dalej: "u.g.n.") - zaznaczył by znajdujących się na gruncie zabudowań nie wyceniać.
W wykonaniu powyższego zlecenie rzeczoznawca majątkowy - Z. K. sporządziła w dniu [...] listopada 2014 r. operat szacunkowy, w którym dokonała wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Na potrzeby wyceny wyodrębniła 37 transakcji sprzedaży nieruchomości o pow. pow. [...] m2 zrealizowanymi na rynku lokalnym w latach 2012-2014. Z transakcji tych, po odrzuceniu transakcji nieadekwatnych ze względu na położenie nieruchomości, wielkość, sposób zapłaty itp., wyodrębniła do porównania trzy transakcje zrealizowane w roku 2014 i 2013, przy których cena minimalna wynosiła [...] zł/m 2, a maksymalna [...]zł/m2. Określił procentowe i kwotowe wpływy cech rynkowych na wartość nieruchomości takich jak: lokalizacja, ekspozycja nieruchomości, dostępność komunikacyjna, powierzchnia, kształt, uciążliwość i ograniczenia w inwestowaniu. Następnie po dokonaniu z tego tytułu stosownych korekt, ustaliła finalnie wartości rynkowej gruntu wycenianej nieruchomości na kwotę [...] złotych (przy wartości jednostkowej [...] zł/m2).