Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Cezary Pryca (spr.) Sędzia NSA Zofia Przegalińska Sędzia NSA Hanna Kamińska Protokolant Magdalena Sagan po rozpoznaniu w dniu 20 października 2011 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 18 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 129/10 w sprawie ze skargi W. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę kasacyjną.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wyrokiem z dnia 11 maja 2010 r. o sygn. akt I SA/Wa 129/10 uwzględnił skargę W. S. i uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia 18 listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie udzielenia rzeczoznawcy majątkowemu kary dyscyplinarnej upomnienia.
Sąd I instancji orzekł w następującym stanie faktycznym i prawnym:
W związku ze skargą przedstawioną przez K. K. w piśmie z dnia 18 września 2008 r. Minister Infrastruktury wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego W. S. We wspomnianym piśmie postawiono W. S. m.in zarzuty: nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego bez uwzględnienia § 32 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości art. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a w szczególności art. 2 ust. 4 i art. 3 ust. 3 ww. ustawy, poprzez pominięcie przy obliczaniu powierzchni lokali powierzchni pomieszczenia przynależnego lub też wzięcie pod uwagę tylko jego części według własnego uznania i naruszenia art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do wyceny lokalu powierzchni 34,47m2, zamiast 51,21m2,
Po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, dalej Komisji, w sprawie wymienionych naruszeń Minister Infrastruktury decyzją z dnia 31 marca 2009 r. orzekł o udzieleniu rzeczoznawcy majątkowemu W.S. ary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.
W związku z wnioskiem W.S. ponowne rozpatrzenie sprawy, Minister Infrastruktury zwrócił się ponownie do Komisji o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w tej sprawie.
Na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Komisja stwierdziła, że rzeczoznawca majątkowy W.S. wykonując czynności szacowania, zawarte w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2008 r. dotyczącym określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przy ul. K.7, sporządzonym dla potrzeb wykupu pod projektowaną O.W. nie wypełnił obowiązków określonych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603.).
Komisja ustaliła, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny prawa własności lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz działce gruntu, przyjął jako obiekty porównawcze transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi położonymi w sąsiedztwie. Powierzchnia użytkowa szacowanego lokalu mieszkalnego wynosiła 34,74 m2, zaś domy jednorodzinne posiadały powierzchnię użytkową znaczenie większą, do której rzeczoznawca majątkowy dodatkowo doliczał, w sposób wybiórczy, powierzchnie piwnic, budynków gospodarczych czy też garaży.. Tym samym naruszony został art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) poprzez niezachowanie szczególnej staranności właściwej dla czynności szacowania w zakresie doboru nieruchomości podobnych, z także niezachowania współmierności przy doborze jednostki porównawczej.