Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Sędziowie: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk /spr./ Sędzia WSA del. Tamara Dziełakowska Protokolant: asystent sędziego Tomasz Muszyński po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej W. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 23 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Po 744/12 w sprawie ze skargi W.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 4 czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Po 744/12 W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 4 czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
Wyrok powyższy zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Decyzją nr 881/2011 z dnia 15 września 2011 r., Prezydent Miasta Poznania, na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego, przewidzianej do realizacji na działkach nr 44 i 49/3, przy ul. [...] w P. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że inwestor [...] Sp. z o.o. Sp. k. złożył w dniu 7 grudnia 2010 r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej inwestycji. W trakcie postępowania wykonano analizę urbanistyczną, uzupełnioną następnie w dniu 25 marca 2011 r. i w dniu 27 maja 2011 r. Z uwagi bowiem na brak planu miejscowego planowana inwestycja wymagała uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Przy określaniu parametrów dla przedmiotowej inwestycji Prezydent Miasta Poznania powołał się na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588 z 2003 r.). W celu sporządzenia analizy urbanistycznej wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia obszar analizowany o promieniu wynoszącym 315 m, co odpowiada 3-krotności szerokości granicy frontowej od ul. [...]. Szerokość elewacji frontowej od ul. [...] i pl. [...] jest bowiem mniejsza i wynosi odpowiednio 96 m i 11 m. Przeprowadzona analiza wykazała możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. Zabudowa występująca w obszarze analizowanym pełni funkcję mieszkaniową wielorodzinną, wielorodzinną z usługami i usługową. W najbliższym sąsiedztwie inwestycji znajdują się budynki o funkcji usługowej (ul. [...] - szpital, ul. [...] - usługi oświatowe, ul. [...] - usługi oświatowe, pl. [...] - obiekt handlowo-usługowy, ul. [...] - budynek handlowo-biurowy, ul. [...]- budynek usługowy, ul. [...] - budynek handlowy). Nadto, budynki w obszarze analizowanym położone są w przeważającej części we frontowej granicy działek, tworząc zwartą zabudowę pierzejową. Budynki położone na działkach sąsiednich - znajdujące w kwartale zamkniętym ul. [...]ą, ul. [...] i ul. [...] - zlokalizowane są w granicy frontowej działek, a od strony ul. [...] i ul. [...] - również w linii rozgraniczającej ulicy. Poza tym średni wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy kubaturowej wynosi 74,9%. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i wielorodzinnej z usługami wskaźnik ten wynosi 74,6% (od 28,9% do 100%), a dla zabudowy usługowej 76,8% (od 15,5% do 100%). W tym kontekście organ pierwszej instancji zauważył, że § 5 ust. 2 rozporządzenia pozwala odstąpić od średniej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Fakt, że w obszarze analizowanym kilkanaście działek posiada ten wskaźnik na poziomie wyższym od średniego uzasadnia w ocenie organu zwiększenie tego parametru dla omawianej inwestycji w porównaniu do średniej dla całego obszaru analizowanego. Zwłaszcza, że w sąsiedztwie przedsięwzięcia część budynków zajmuje w pełni powierzchnię działki. Rozwiązanie to uzasadnia również śródmiejski charakter lokalizacji inwestycji oraz jej położenie u zbiegu ul. [...] i ul. [...], co w efekcie pozwala na domknięcie pierzei. Prezydent Miasta Poznania zauważył także, że wedle § 6 i § 2 ust. 5 powołanego rozporządzenia inwestycja posiada 2 elewacje frontowe - od ul. [...] i ul. [...] - oraz małą elewację od pl. [...]. Wprawdzie organ powinien był przyjąć średnią szerokość elewacji frontowych występujących w obszarze analizowanym, istniejąca zabudowa ma jednak pierzejowy charakter, w którym dominują budynki z elewacjami zajmującymi całą szerokość frontu działki, niezależnie od ich szerokości, tworząc zabudowę zwartą. Ponadto, budynki położone w kwartale zamkniętym ul. [...], ul. [...] i ul. [...] również mają elewacje frontowe pokrywające się z szerokością frontów działek. Dlatego zasadne jest w ocenie organu określenie szerokości elewacji frontowej inwestycji na 100% szerokości frontu działki z każdej strony. Omawiając kwestię wysokości budynku, Prezydent Miasta Poznania wskazał w oparciu o § 7 cytowanego rozporządzenia, że krawędzie elewacji frontowych występujące w obszarze analizowanym nie są jednolite. Przeważają budynki o 5 i 6 kondygnacjach nadziemnych. Z analizy urbanistycznej wynika zarazem, że wysokość planowanego budynku musi stanowić przedłużenie krawędzi istniejących budynków przy ul. [...] i ul. [...], zgodnie z zasadą kształtowania zabudowy pierzejowej. Tak wyznaczona wysokość przyszłego obiektu nawiązuje do wysokości już istniejącej zabudowy w kwartale wyznaczonym ul. [...]ą, ul. [...] i ul. [...], mającej maksymalne wysokości wyznaczone rzędną terenu - od 79,76 m n.p.m. (ul. [...]) do 86,96 m n.p.m. (ul. [...] -ul. [...]). Tym samym liczba kondygnacji i wysokość w najwyższym punkcie dachu inwestycji nie przekroczy maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych budynków i ich wysokości, znajdujących się w obszarze analizowanym. Wprowadzenie dodatkowej kondygnacji z koniecznością jej wycofania jest natomiast uzasadnione różnicą terenu między ul. [...] i ul. [...]. Przechodząc do geometrii dachu, organ wskazał, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie, jak i strome, a kształt dachu planowanego obiektu powinien nawiązywać do jednego z nich. Tym samym w ocenie Prezydenta Miasta Poznania spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zastrzeżeń zgłaszanych przez strony, organ wyjaśnił znaczenie decyzji o warunkach zabudowy, wskazując zarazem, że część podnoszonych wątpliwości może być rozpatrzona dopiero na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.