Zatem cena transakcyjna, o której mowa we wskazanym art.151 jest efektem podaży i popytu, to rynek decyduje o jej wysokości. Zupełnie inną kategorią są podatki, stanowiące narzędzie polityki fiskalnej państwa. Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu podatku, lecz do ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
Z uwagi na wskazane regulacje prawne, z których jasno wynika, że rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, które to pojęcia nie są tożsame, uzasadnienie doliczenia podatku VAT definicją ceny jest błędne. Podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej a nie wliczanym w tę cenę. Organ odwoławczy nie zwrócił uwagi, powołując się jedynie na treść art.3 ust.1 pkt 1 ustawy o cenach, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do cen w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą ( art.1 ust.2 pkt 1 ustawy o cenach). Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę transakcje nie tylko między stronami, z których jedna lub obie są przedsiębiorcami, lecz także transakcje między osobami fizycznymi nie będącymi przedsiębiorcami. Skoro zatem ustawy o cenach nie stosuje się w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą, to w tym wypadku w cenę transakcyjną nie wliczałoby się podatku VAT, zaś w przypadku cen transakcyjnych będących wynikiem umów między przedsiębiorcami w cenę transakcyjną należałoby wliczyć ten podatek. Takiego różnicowania ceny transakcyjnej nie przewiduje ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w tej ustawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
W świetle § 3 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Rzeczoznawca może dokonać określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu przewidzianych w tym rozporządzeniu podejść, metod i technik wyceny. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust.1 i 4). W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych ( §7).