Dnia 17 września 2018 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia del. NSA Jerzy Solarski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 17 września 2018 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M.P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 19 października 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 664/17 w sprawie ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną.
Wyrokiem z dnia 19 października 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 664/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu (dalej: "WSA") oddalił skargę M.P. (dalej: "Skarżąca") na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. (dalej: "SKO", "Kolegium") z dnia [...] maja 2017 r. [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
W uzasadnieniu przedstawiono następującą argumentację faktyczną i prawną:
wyrokiem z dnia 17 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Po 434/16, WSA uwzględnił skargę Skarżącej i uchylił decyzję SKO z dnia [...] kwietnia 2016 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta S. (dalej: "Burmistrz") z dnia [...] lutego 2016 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pawilonu handlowego o powierzchni sprzedaży do [...] m2, parkingu o minimum [...] miejscach postojowych oraz pylonu reklamowego na działce nr [...],[...], położonej w S.. WSA stwierdził, że przeprowadzona w sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu - wbrew stanowisku organów obu instancji - powinna odnosić się do całego obszaru (co do zasady: wszystkich działek), bowiem brak jest podstaw do wyłączenia jakichkolwiek części terenu (niektórych działek) z obszaru analizowanego wyznaczonego minimalnymi granicami, a także wysnuwania wniosków z analizy z tak zmodyfikowanego obszaru analizy. W szczególności, brak jest podstaw do wyłączenia spod analizy tych działek, na których jest realizowana funkcja inna niż projektowana: usługowa (a więc zdecydowanej większości działek). Ponadto, prawidłowe opracowanie analizy urbanistycznej winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą i oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach. W konsekwencji, Sąd uznał za niezbędne opracowanie nowego projektu decyzji i poddanie go wymaganym uzgodnieniom, ze zwróceniem uwagi na powinność udokumentowania uprawnień autora tego projektu.
Po uzupełnieniu postępowania Burmistrz, decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. W odwołaniu Skarżąca podniosła, że popełniono szereg uchybień dotyczących m. in. granic obszaru analizowanego i załącznika do decyzji. Kolegium, decyzją z dnia [...] maja 2017 r., utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji i wskazało, że Burmistrz prawidłowo wyznaczył obszar analizowany w odległości minimalnej 420 m (szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 140 m). W obszarze tym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne, wielorodzinne, a także zabudowa usługowa. Projektowany budynek usługowy spełnia więc warunek kontynuacji funkcji w obszarze analizowanym. Prawidłowo ustalano linię zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce o numerze [...] zgodnie z załącznikiem graficznym. Wprawdzie zaproponowany przez inwestora wskaźnik powierzchni zabudowy przekracza średnią, jednakże w obszarze analizowanym znajdują się działki, których wskaźnik intensywności zabudowy przekracza średnią tego parametru, co pozwoliło zastosować odstępstwo od ogólnej zasady przewidzianej w § 5 ust 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz.1588; dalej: "rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003r."). Także zaproponowana przez inwestora wielkość szerokości elewacji frontowej przekracza średnią, jednakże w obszarze analizowanym znajdują się działki, których szerokość elewacji frontowej przekracza średnią tego parametru. Zatem szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji ustalona na poziomie od 30,0 do 33,0 m spełnia warunek kontynuacji szerokości elewacji frontowej. Z kolei w związku z tym, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jest bardzo zróżnicowana, organ I instancji zasadnie dla planowanej zabudowy ustalił ten parametr na poziomie 5,7 m. Ponadto, mając na uwadze znajdujące się w obszarze analizowanym obiekty organ I instancji ustalił dla dachu nowej zabudowy parametry: układ połaci dachowych - dach jednospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 5 ° do 15 ° lub dach dwuspadowy o kącie nachylenia od 30° do 45°, wysokości kalenicy 10 m o kierunku równoległym do obowiązującej linii zabudowy. W ocenie Kolegium, spełniony jest także warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073; dalej: "u.p.z.p."), bowiem teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej zapewniony z ul. S.. Istnieje możliwość podłączenia do istniejących sieci uzbrojenia technicznego, co potwierdzają dołączone do wniosku zapewnienia gestorów sieci wodociągowej, energetycznej oraz kanalizacji sanitarnej. Teren objęty planowaną inwestycją stanowi użytek rolny - [...], który położony jest w granicach administracyjnych miasta S. i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z art 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 ze zm.). Planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi.