Kolegium wskazało, że dostęp bezpośredni do drogi publicznej to takie położenie działki względem drogi publicznej, które zapewnia możliwość obsługi komunikacyjnej tej działki z wyłączeniem konieczności wykorzystania innych terenów (działek), celem zapewnienia dojazdu. Natomiast dostęp pośredni do drogi publicznej polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki oddzielającej daną działkę od drogi publicznej. Przy czym ustawodawca uznał, iż możliwy jest dwojakiego rodzaju pośredni dostęp do drogi publicznej: poprzez ustanowienie służebności drogowej oraz poprzez drogę wewnętrzną. Kolegium wskazało, że dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej, jest wystarczający sam w sobie. Podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać - w przeciwieństwie do służebności drogowej - dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej działki. Wystarczającym tytułem do korzystania z drogi wewnętrznej w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej jest sam fakt położenia nieruchomości przy tego typu drodze.
Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 239/06, Kolegium wskazało, że pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy wykładać jako dostęp faktyczny i prawny, zapewniający kumulatywne spełnienie obu tych przesłanek.
Kolegium stwierdziło, że działka objęta wnioskiem graniczy z działkami budowlanymi: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] oraz działką nr [...], oznaczoną symbolem "dr", a stanowiącą drogę wewnętrzną, która jest własnością Gminy Miasta.
Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym również opinii biegłego inż. G. M., działka objęta wnioskiem nie ma dostępu do drogi publicznej, bowiem działka stanowiąca wg ewidencji gruntów drogę wewnętrzną gminną faktycznie nie istnieje. Z opinii biegłego wynika jednoznacznie, że z uwagi na znaczne nachylenie terenu nie jest możliwe wykonanie drogi na działce nr [...], bowiem należałoby "wykonać kanion głębokości ok. 9m, a to nie umożliwiłoby wjazdu na działkę [...] i nr [...]. Z różnicy wysokości niwelety drogi do terenu działki wynika, że powstałby uskok wielkości ponad 8 m." W tych okolicznościach nie może być mowy, że w chwili obecnej działka nr [...] zapewnia obsługę komunikacyjną działki nr [...] i jej dostęp do drogi publicznej - ul. G., skoro na całej jej długości nie istnieje urządzona droga. Brak jest zatem faktycznego dostępu, który obok dostępu prawnego, musi występować kumulatywnie, by można było mówić, że warunek ten został spełniony.
Zdaniem Kolegium sam fakt oznaczenia w ewidencji gruntów działki nr [...] jako drogi, nie może stanowić wyłącznej podstawy ustalenia stanu jej zagospodarowania i pełnionej przez nią funkcji. Jak stanowi przepis art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027), ewidencja gruntów i budynków stanowi jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Jako rejestr stale aktualizowany, ewidencja gruntów i budynków powinna zatem odzwierciedlać aktualny stan ewidencyjny, obejmujący także informacje o kategorii danego użytku gruntowego. Jednakże co należy pamiętać ewidencja gruntu ma znaczenie jedynie informacyjno-techniczne, odzwierciedlające określony stan faktyczny i prawny, który nierzadko ulega zmianom. Oznacza to, że dane zawarte w ewidencji, nie mogą być bezwzględnie wiążące w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, jeżeli w toku postępowania okaże się, że dane te nie odzwierciedlają aktualnego stanu faktycznego na gruncie, co ma miejsce w niniejszej sprawie.