Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym : Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.) Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska Protokolant Monika Rał po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lutego 2015 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] roku nr [...]; 2) orzeka, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 170 złotych (słownie: sto siedemdziesiąt złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją z [...] r. nr 54/2011 Burmistrz Miasta P., działając na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości położonej w P., obręb M., ark. mapy 1, stanowiącej współwłasność K. G. i S. D. po ½ części, objętej KW nr [...]. Podział dotyczył pięciu działek o pow [...] m2, wchodzących w skład nieruchomości o łącznej pow. [...] m2. Podziałowi podlegały działki o numerach: [...]. W wyniku podziału powstało [...] działek, w tym [...] pod zabudowę mieszkaniową zagrodową i [...] działki stanowiące wewnętrzne drogi dojazdowe.
Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił wobec K. G., zwanej dalej skarżącą, opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (wzrost ten został w operacie określony na kwotę [...] zł). Rozstrzygnięcie to, na skutek wniesienia przez skarżącą odwołania, zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało m.in., że dokonana w operacie wycena budzi wątpliwości i nie wykazuje wzrostu wartości.
W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym operacie ze [...] r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W reakcji na pytania organu, sporządził w [...] r. kolejny operat, w którym wzrost wartości wyliczył na kwotę [...] zł. Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił w stosunku do skarżącej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. W podstawie prawnej powołał art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r. dotyczącą ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P..
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji opisał przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość podlegająca podziałowi położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową zagrodową nową, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości. Sporządzony operat organ ocenił jako prawidłowy i miarodajny. Zdaniem organu prawidłowo do wyceny przyjęto część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...], obejmującą działki podlegające podziałowi o łącznej pow. [...] ha., prawidłowo opisano stan nieruchomości i uwzględniono jej przeznaczenie w planie, prawidłowo określono cechy rynkowe nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale nieruchomości, z uwzględnieniem powierzchni, kształtu, liczby działek, lokalizacji, uzbrojenia, utrudnień inwestycyjnych, odległości od wysypiska śmieci, oczyszczalni, stref ochronnych. Organ wskazał również, że zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania jest prawidłowy, jest taki sam dla stanu przed i po podziale, albowiem nieruchomość wyceniana po podziale ma taką samą powierzchnię, lokalizację i dostęp do infrastruktury, jedyną cechą różnicującą jest ilość działek. Wpływ wielkości powierzchni na wartość działek został uwzględniony poprzez przyjęcie współczynnika korygującego [...] dla cechy powierzchnia gruntu. Liczba powstałych działek została przy wycenie zmniejszona do 12, albowiem dwie działki stanowią drogi obsługujące dwa rozłączne kompleksy działek budowlanych (w tym jedna składająca się z dwóch działek, dlatego biegły przyjął liczbę[...] działek wydzielonych). Organ stwierdził nadto, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda szacowania nieruchomości przed i po podziale w oparciu o ten sam zbiór nieruchomości podobnych, różnicując jedynie cechy nieruchomości przed i po podziale liczbą działek jest prawidłowa. Dodatkowo wyjaśnił, że dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, byłoby niekorzystne dla strony oraz sprzeczne z wolą ustawodawcy, który celowo rozróżnił pojęcia "nieruchomość" i "działka gruntu". Organ stwierdził też, że art. 98 ust. 1 u.g.n. wskazuje, iż chodzi o wzrost wartości nieruchomości, a zatem należało określić wartość nieruchomości przed jak i po podziale, co jego zdaniem rzeczoznawca uczynił, a pogląd ten podziela aktualne orzecznictwo oraz doktryna. Organ podkreślił również, że różnicowanie nieruchomości przed i po podziale jedynie wskaźnikiem "liczba działek" jest prawidłowe, gdyż wskaźnik ten nie jest tożsamy z ilością działek powstałych w wyniku podziału (liczba działek powstałych w wyniku podziału - [...] ,wartość wskaźnika "liczba działek" - [...]).