Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2015 r. sprawy ze skargi S. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja w całości nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 215 (dwieście piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Decyzją z [...] r. nr [...] (ostateczną z dniem [...] r.) Burmistrz Miasta P., działając na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości położonej w P., obręb [...], ark. mapy [...], stanowiącej współwłasność K. G. i S. D. po ½ części, objętej KW nr [...]. Podział dotyczył ośmiu działek o pow. [...] m2, wchodzących w skład nieruchomości o łącznej pow. [...]. Podziałowi podlegały działki nr [...], w wyniku podziału powstało [...] działek, w tym[...] pod zabudowę mieszkaniową zagrodową i [...] działek stanowiących wewnętrzne drogi dojazdowe.
Decyzją z [...] r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił wobec S. D., zwanego dalej skarżącym, opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (wzrost ten został w operacie określony na kwotę [...] zł), który nastąpił na skutek dokonanego podziału. Rozstrzygnięcie to, w wyniku odwołania skarżącego, zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] r., nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Kolegium wskazało m. in., że dokonana w operacie wycena budzi wątpliwości.
W trakcie ponownego rozpoznania sprawy ten sam rzeczoznawca przedłożył kolejno 2 operaty. W pierwszym ze [...] r. ustalił wzrost wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. W reakcji na pytania organu, sporządził w [...] r. kolejny operat, w którym wzrost wartości wyliczył na kwotę [...] zł. Decyzją z [...] r., nr [...] organ I instancji ustalił w stosunku do skarżącego opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiących w chwili podziału współwłasność w udziale ½ części. W podstawie prawnej poddano art. 98a ust. 1, 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej u.g.n.) w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., zmienioną uchwałą nr [...] z dnia [...] r. dotyczącą ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta P..
W uzasadnieniu organ I instancji opisał przebieg postępowania i wyjaśnił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w P. nr [...] z dnia [...] r., nieruchomość podlegająca podziałowi położona jest w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową zagrodową nową, budynki gospodarcze i inwentarskie, garaże, obiekty i sieci uzbrojenia terenu, drogi dojazdowe, miejsca postojowe, dojazdy niewydzielone, zieleń i ogrody przydomowe (symbol planu: RM). Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości. Skarżący, kwestionując prawidłowość wyliczeń operatu, nie zgłosił merytorycznych zarzutów. Sporządzony operat organ ocenił jako prawidłowy i miarodajny. Prawidłowo do wyceny przyjęto część nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr [...] , obejmującą działki podlegające podziałowi o łącznej pow. [...] ha, prawidłowo opisano stan nieruchomości i uwzględniono jej przeznaczenie w planie, prawidłowo określono cechy rynkowe nieruchomości, zarówno przed jak i po podziale nieruchomości, z uwzględnieniem kształtu i liczby działek, lokalizacji, uzbrojenia, utrudnień inwestycyjnych, odległości od wysypiska śmieci, oczyszczalni, stref ochronnych. Zbiór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania jest prawidłowy, jest taki sam dla stanu przed i po podziale, albowiem nieruchomość wyceniana po podziale ma taką samą powierzchnię, lokalizację i dostęp do infrastruktury, jedyną cechą różnicującą jest ilość działek. Wpływ wielkości powierzchni na wartość działek został uwzględniony poprzez przyjęcie współczynnika korygującego [...] dla cechy "powierzchnia gruntu". 6 działek drogowych uznano za jedną działkę funkcjonalną. Wyjaśniono, że dokonanie wyceny nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, byłoby dla strony niekorzystne i sprzeczne z przyjmowaną przez rzeczoznawców praktyką, uznawaną przez orzecznictwo sądowe. Wskaźnikiem istotnym jest ilość działek i ta wielkość została w operacie uwzględniona, jako zmienna wpływającą na wartość nieruchomości.