Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant sekretarz sądowy Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2015 r. sprawy ze skargi K. Z. i J.Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 235 (dwieście trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Aktem notarialnym Rep. A Nr [...], zawartym w dniu [...] r. skarżący K. Z. i J. Z. sprzedali nieruchomość, składającą się z działki nr [...] o pow. 0,0566 ha, położonej w B., dzielnica [...] obręb [...]. W związku z tym pismem z dnia 8 lipca 2014 r., doręczonym w dniu 11 lipca 2014 r. Prezydent Miasta B. zawiadomił zbywców o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. Nr [...], opublikowana w Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.).
Następnie decyzją z dnia [...] r. organ I instancji ustalił jednorazową opłatę w wysokości 5.873,85 zł.
Jednakże wskutek odwołania K. Z. i J. Z., decyzja ta została uchylona, a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania na mocy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. z uwagi na ustalenie wartości nieruchomości na błędną datę, zamiast na dzień sprzedaży nieruchomości.
Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), powtórnie orzekł o ustaleniu opłaty jednorazowej w wysokości 5.873,85 zł. W uzasadnieniu organ I instancji po zacytowaniu treści powyższych przepisów, podał że na przedmiotowym terenie brak było ciągłości obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym do dnia [...] r. planie miejscowym (uchwała nr [...], opubl. w Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] z dnia [...] r.), zbyta działka znajdowała się w jednostce D VIII 98 Z. Od dnia [...] r. jako daty wejścia w życie obowiązującego planu miejscowego dla przedmiotowego terenu, działka objęta jest jednostkami UP-1 oraz MN, MW-2. W okresie braku planu, działka stanowiła nieużytek. Zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. w dniu [...] r., wartość nieruchomości wynosiła wówczas odpowiednio: 21.723,00 zł; 20.048,00 zł i 41.971,00 zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego wyniósł 20.248 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej dla jednostki UP-1 w wysokości 30 % dla terenu o pow. 436 m2, daje kwotę opłaty 5.873,85 zł.
Organ I instancji wyjaśnił, że dla określenia wszystkich trzech wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania ceny parami, która to metoda mieści się w podejściu porównawczym. W ocenie organu, operat szacunkowy spełnia też wymogi rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się też do zarzutów strony w piśmie z dnia 16 września 2014 r., wyjaśniając że transakcje działkami gruntowymi o funkcji mieszanej wystąpiły jednostkowo lub wcale. Stąd też określono oddzielnie wartość części nieruchomości o różnych przeznaczeniach i dokonano ich zsumowania. Uwzględniono też niekorzystny wpływ kształtu działki jako możliwości inwestycyjne wagą 30 %, przyjmując gradacje słabe, a tym samym obniżono ceny jednostkowe w stosunku do nieruchomości porównywalnych o 1/3. W kolejnym piśmie z dnia 24 października 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że obowiązujący stan prawny nie wyklucza wykorzystania w procesie wyceny stosowania cen z dwóch lub więcej transakcji dotyczącej tej samej działki.