Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.),, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi A. P. i W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. nr [...].
Decyzją Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. nr [...], na wniosek A. P. i W. P. zatwierdzono projekt podziału nieruchomości gruntowej położonej w C. oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr 1, obręb [...], o pow. 2,3318 ha. W wyniku podziału powstało 34 działek budowlanych oraz działki nr 2 i 3 wydzielone jako droga wewnętrzna oraz działka nr 4 przeznaczona pod planowany układ komunikacyjny. Z postanowień tej decyzji wynikało, że podziału przedmiotowej nieruchomości dokonuje się pod warunkiem ustanowienia służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu do działek powstałych w wyniku podziału wyszczególnionych w decyzji. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] r.
Pismem z dnia 3 września 2014r. organ pierwszej instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. W piśmie tym organ poinformował także strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i zgłaszania swoich uwag i wniosków.
Pismem z dnia 24 września 2014r. A. i W. P. zgłosili swoje uwagi i zastrzeżenia do operatu szacunkowego sporządzonego w niniejsze sprawie.
Wskazane przez stronę uwagi zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z m-ca stycznia 2015r.
Decyzją z dnia [...] r. znak: [...] Prezydent Miasta C. działając na podstawie art. 98a ust. 1 i art.148 ust. ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014 r. poz. 518 ze zm.) oraz na podstawie Uchwały Nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału na działki, ustalił opłatę adiacencką dla A. i W. P. właścicieli nieruchomości gruntowej położonej w C., oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr 1, obręb [...], o pow. 2,3318 ha z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, w wysokości 33.800,00 zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że dokonany przez właściciela przedmiotowej nieruchomości podział geodezyjny miał na celu uzyskanie lepszej konfiguracji przestrzennej poszczególnych działek dla ich prawidłowego zagospodarowania zgodnie z ustaleniami wydanej decyzji o warunkach zabudowy oraz ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co skutkowało wzrostem jej wartości. Podstawowym środkiem dowodowym w tym zakresie był operat szacunkowy, który w ocenie organu spełniał wymogi zawarte zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207 poz. 2109). Organ wskazał również, że na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna z przedmiotowej nieruchomości wydzielono 37 działek, w tym 34 działki o powierzchni od około 500 do około 900m2, o korzystniejszym kształcie dającym możliwość racjonalnego zagospodarowania, dwie działki przeznaczone pod drogę wewnętrzną ( szacowane w parametrach działki pierwotnej ) i jedna działka przeznaczona pod planowany układ komunikacyjny. Dla wyceny nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. W celu określenia wartości działki nr 1, rzeczoznawca przyjął do porównań 12 działek będących przedmiotem obrotu, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, które miały powierzchnię od 1,1978 ha do 0,3506 ha, Zaś dla określenia wartości działek powstałych z wyniku podziału, rzeczoznawca przyjął do porównań 15 działek będących przedmiotem obrotu, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, które miały powierzchnię od 0,0369 ha do 0,2326 ha. Z kolei wartość powstałych po podziale działek nr 5-6 i 7 rzeczoznawca określił, przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących, przypisanych odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Organ wskazał, że działki po podziale nr 8 i 9 położone są w obszarze oddziaływania napowietrznej linii elektroenergetycznej o napięciu 110 kV i nie posiadają z tego powodu uzgodnienia lokalizacji budynków mieszkalnych, dlatego też zostały oszacowane w parametrach działki pierwotnej. Podobnie w parametrach działki pierwotnej została oszacowana działka nr 10, na której znajduje się budynek mieszkalny ( w trakcie rozbiórki ). Działki nr 2 i 3 przeznaczone pod drogę wewnętrzna oszacowane zostały w parametrach działki pierwotnej, natomiast wycenę nieruchomości pomniejszono o powierzchnię działki nr 4, która została przeznaczona pod planowany układ komunikacyjny zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości po podziale nie dokonał zróżnicowania wycenianych działek z uwagi na ich położenie, tj. na działki położone przy drogach publicznych i działki z dostępem do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną.