Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka,, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.),, Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi I. K. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 2 860 (dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta G. działając na wniosek I. K. i A. K. zatwierdził podział działki nr 1 o pow. 0,5804 ha. W wyniku podziału powstały działki nr 2 o pow. 0,1020 ha, nr 3 o pow. 0,1001 ha, nr 4 o pow. 0,1001 ha, nr 5 o pow. 0,1002 ha, nr 6 o pow. 0,1026 ha oraz nr 7 o pow. 0,0754. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r.
Zawiadomieniem z dnia 15 kwietnia 2013r. Prezydent Miasta G. poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału.
Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. w dniu 16 sierpnia 2013r.
Decyzją z dnia [...]r. nr [...]Prezydent Miasta G. działając na podstawie art. 98a. art.148 ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2014r., poz.518 z późn. zm. dalej: "u.g.n.") ustalił dla I. i A. K. opłatę adiacencką w wysokości 14 759zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, który przy obliczaniu tego wzrostu zastosował podejście porównawcze z użyciem metody korygowania ceny średniej dokonując wyceny działki powstałej po podziale, a przeznaczonej pod dojazd. Natomiast do ustalenia wartość działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zarówno przed podziałem jak i po podziale zastosował metodę porównywania parami. Organ szczegółowo opisał sposób wyliczenia tych wartości oraz uznał, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo z uwzględnieniem norm wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Z przedmiotowym rozstrzygnięciem nie zgodzili się I. K. oraz A. K., w imieniu których odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł W. N. W odwołaniu zarzucili błędne przyjęcie stanu nieruchomości po podziale, przyjęcie cech rynkowych i ich wag bez jakiejkolwiek analizy, przyjęcie zróżnicowania wagowego cech, których stany są takie same dla wszystkich nieruchomości, błąd polegający na wadliwym określeniu rozstępu cenowego przy wycenie działki nr 7 oraz zaniechanie aktualizacji cen ze względu na upływ czasu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...]r. znak: [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013, poz. 267 z późn. zm. dalej: "k.p.a."), oraz art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu przyjętego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w jego ocenie dopuszczalne jest dokonywanie wyceny w sposób jaki uczynił to rzeczoznawca majątkowy w przedmiotowej sprawie, bowiem każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Natomiast zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m2 nieruchomości przed dokonaniem podziału. Zatem regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku. W ocenie Kolegium operat szacunkowy jest logiczny i nie zawiera niejasności oraz pomyłek w obliczeniach.