Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Renata Detka, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 listopada 2016 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 10 czerwca 2016 r., znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Decyzją z dnia 10 czerwca 2016 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 17 marca 2016 r., znak: [..], ustalającą M. G., właścicielce nieruchomości położonej w S. przy ul. Ł. 128, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 578/5, opłatę adiacencką w wysokości 1953,20 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w wyniku jej podziału. Wskazano, że opłata adiacencka jest jednorazowa i stanowi 10% różnicy powstałej między wartością gruntu przed podziałem, a wartością gruntu po podziale.
W uzasadnieniu organ II instancji podał, że ostateczną decyzją z dnia 25 listopada 2015 r. znak: [...] Prezydent Miasta zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr 578/5 o pow. 0,4871 ha na działki nr: 578/8 o pow. 0,0923 ha oraz 578/9 o pow. 0,3948 ha. Podział nieruchomości nastąpił na wniosek właścicielki. Z uchwały Rady Miasta z dnia 19 marca 2014 r. nr [...] wynika, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 10% wzrostu wartości nieruchomości. W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy operacie szacunkowym wartość działki nr 578/5 wyceniono na kwotę 218.562 zł przed podziałem, a wartość działek nr 578/8 i 578/9 - na kwotę 238.094 zł, co oznacza różnicę w kwocie 19.532zł. W tym stanie rzeczy organ I instancji wydał opisaną na wstępie decyzję z dnia 17 marca 2016 r., powołując w podstawie prawnej art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn").
W odwołaniu od powyższej decyzji M. G. zarzuciła organowi wskazanie błędnego adresu położenia nieruchomości, niepodanie motywów rozstrzygnięcia, zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty oraz dokonanie oględzin bez zawiadomienia właścicielki. W odwołaniu zakwestionowano również rzetelność operatu szacunkowego i zarzucono naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 Kpa.
Rzeczoznawca majątkowy odpowiedział na powyższe zarzuty w piśmie z dnia 12 kwietnia 2016 r. W odniesieniu do treści operatu szacunkowego wyjaśnił, że działka nr 578/5 nie jest obciążona żadną służebnością. Do porównania zostały przyjęte nieruchomości o różnym stopniu uzbrojenia, a różnice zostały skorygowane poprzez przyjęcie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Nieruchomości przyjęte do porównania znajdują się na terenach, dla których nie obowiązuje plan miejscowy, mają różną powierzchnię, a przyjęta cecha - powierzchnia nieruchomości - dała możliwość dokonania korekty z tego tytułu. W operacie wykazano, że większą wartość generują nieruchomości składające się z kilku działek, niż te składające się z jednej działki. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania mają podobne przeznaczenie, co przedmiot wyceny, a inne cechy różniące zostały skorygowane odpowiednimi współczynnikami.
Organ odwoławczy utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym, wartość 1 m² wycenianej nieruchomości przed podziałem wynosiła 44,87 zł, a wartość 1 m² dwóch powstałych w wyniku podziału działek wynosi 48,88 zł. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W zależności od szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale do ustalenia ceny 1 m² posłużyły różne transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Biegła zastosowała także różny zakres współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych nieruchomości przed i po podziale. Na podstawie analizy wybranych transakcji ustalono, że ceny nieruchomości podobnych przed podziałem przedstawiały wartość niższą niż ceny nieruchomości po podziale.