Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Paszko- Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 22 lipca 2015 r. znak: [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.
Prezydent Miasta decyzją z dnia 9 marca 2015 r. nr 3 znak [...] działając na podstawie art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2-3, art. 4 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, art. 104, art. 107 § 4 K.p.a., art. 67 ust. 3a, art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 19m2 obręb [...], jednostka ewidencyjna [...] położonej w K. przy ul. K. na rzecz J.. Jednocześnie w decyzji orzeczono, że opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego stanowi kwotę 4540,00 zł. Jak wskazał organ I instancji z uwagi na fakt, że decyzja w całości uwzględniała żądanie przekształcenia odstąpiono od sporządzenia uzasadnienia decyzji stosownie do art. 107 § 4 K.p.a.
Od tej decyzji odwołanie wniósł J. P. domagając się jej uchylenia. Zakwestionował on zobowiązanie go do uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Wojewoda [...] decyzją z dnia 22 lipca 2015 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ stwierdził, że w dacie wejścia w życie ustawy przekształceniowej (13 października 2005 r.), użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości był J. P., który umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z 27 maja 1999 r. Rep. A nr [...] nabył m.in. prawo użytkowania wieczystego działki nr [...]. J. P., jako osoba fizyczna, wystąpił z wnioskiem o przekształcenie przysługującego mu już od 4 lutego 2000 r. (data ujawnienia prawa w księdze wieczystej) prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, zabudowanej garażem. W tej sytuacji wnioskodawca spełnił przesłanki przekształcenia tego prawa również przy uwzględnieniu skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13. W myśl art. 4 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia, z zastrzeżeniem art. 5 (który nie znajduje zastosowania w mniejszej sprawie, bowiem wnioskodawca nie jest żadnym z podmiotów, o których mowa w tym przepisie). W decyzji, o której mowa w art. 3 ust. 1, właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z odpowiednio stosowanymi w niniejszej sprawie, powołanymi przepisami art. 67 ust. 3a oraz art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości, przy czym na poczet opłaty zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia, który - w związku z regulacją art. 4 ust. 2 ustawy przekształceniowej - winien co do zasady odpowiadać momentowi ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia. Jak stanowi art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału l działu V powołanej ustawy. W kontekście powyższego organ wskazał, iż ustalenie wartości nieruchomości leży w zakresie ustaleń faktycznych niezbędnych dla rozstrzygnięcia sprawy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę do ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony 14 listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z tego operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiot wyceny położony jest zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w terenie usług oznaczonych symbolem "U", w związku z czym biegły dokonał określenia wartości przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, przy uwzględnianiu cen transakcyjnych nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi z terenu rynku lokalnego obejmującego jednostki ewidencyjne: [...], [...] miasta [...], co należy uznać za zgodne z definicją "rynku lokalnego", obejmującego teren gminy lub powiatu. Zdaniem organu odwoławczego, przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie, do analizy nieruchomości porównawcze należy uznać za podobne do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak ustalił rzeczoznawca majątkowy (str. 11 operatu) ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do przedmiotowej zależały od: lokalizacji (20%), otoczenia (15%), powierzchni (10%), uzbrojenia (10%), kształtu i topografii (10%), dostępu do drogi publicznej (10%), możliwości inwestycyjnych (10%) oraz występujących ograniczeń (15%). Wskazane powyżej wagi poszczególnych cech rynkowych, czyli procentowe wpływy poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości wyznaczono na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Ponadto z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, iż ze względu na stagnację rynku wyznaczony trend zmiany cen w czasie wahał się nieznacznie (w skali badanego okresu był bliski zeru), nie zachodziła zdaniem biegłego potrzeba dokonania korekty cen transakcyjnych na datę wyceny. W efekcie do bezpośredniego porównania przyjęto trzy transakcje najbardziej podobne do przedmiotu wyceny spośród zbioru siedmiu transakcji nieruchomościami podobnymi zaistniałymi na rynku lokalnym (teren jednostki ewidencyjnej [...] m. K.), składające się z działek zlokalizowanych przy ul. S. (nieruchomość "A"), ul. K. (nieruchomość "B") i ul. Z. (nieruchomość "C"), o powierzchniach nieprzekraczających 600 m2 (którą to wielkość biegły uznał za miarodajną), tj. odpowiednio: 511 m2 (A), 200 m2 (B) i 127 m2 (C). Jak wynika z analizowanego operatu szacunkowego (str. 14-15), biegły dokonał następnie odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami porównywanych nieruchomości, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami, uwzględniając przy tym -jak już wyżej wskazano - również różnice w powierzchniach przedmiotu wyceny i nieruchomości przyjętych do porównań. Dokonane przez biegłego korekty różnic pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały przez niego wskazane w omawianym opracowaniu w sposób precyzyjny i niebudzący wątpliwości organu odwoławczego w zakresie posiadanej przez ten organ wiedzy niespecjalistycznej, gdyż jak wyżej zauważono w tym zakresie wiedzą specjalistyczną dysponuje jedynie biegły. W tej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle powyższych uwag organ odwoławczy stwierdził, iż przyjęty przez organ I instancji za podstawę orzekania w niniejszej sprawie operat szacunkowy z 14 listopada 2014 r. został sporządzony w sposób prawidłowy - zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.