Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: NSA Anna Szkodzińska WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 października 2017 r. sprawy ze skargi J. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 25 maja 2017 r., znak: [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uchyla zaskarżoną decyzję.
Wojewoda decyzją z dnia 25 maja 2017 r. znak [...] na podstawie art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. z 2012 r., poz. 83); art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 23); po rozpatrzeniu odwołania skarżącego - J. P., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję nr [...] Prezydenta Miasta K. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia 18 stycznia 2017 r. znak [...]
Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją nr [...] z dnia 18 stycznia 2017 r. znak [...] Prezydent Miasta K. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] pow. 19 m2, obręb [...], objętej księgą wieczystą nr [...], położonej w K. przy ul. [...], na rzecz skarżącego. Ponadto w ww. decyzji orzeczono, iż opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności opisanej wyżej nieruchomości należna od użytkownika wieczystego stanowi kwotę: [...] zł, którą należy uiścić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Orzekając w ww. sposób organ I instancji wskazał, iż w dotychczasowym toku prowadzonego postępowania jedyną wątpliwą kwestią (powodującą konieczność uchylenia wcześniejszych wydanych w tej sprawie decyzji organu I instancji) była wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Obecnie wysokość ta została ustalona w oparciu o treść operatu szacunkowego z dnia 5 lipca 2016 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego, który oszacował wartość rynkową prawa własności gruntu stanowiącego działkę nr [...] o pow. 19 m2 na kwotę [...]zł zaś wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego ww. działkę na kwotę [...]zł.
Wojewoda podniósł, iż przedmiotem niniejszego postępowania odwoławczego była sprawa, która była już uprzednio rozstrzygana decyzjami organu I instancji. Decyzję nr [...] z dnia 2 marca 2012 r. znak [...] organu I instancji - w wyniku rozpatrzenia odwołania skarżącego - decyzją z dnia 28 września 2012 r. znak [...] utrzymał w mocy organ odwoławczy.
Następnie, na skutek wniesienia przez skarżącego skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ww. decyzja organu II instancji była przedmiotem kontroli tego Sądu, który prawomocnym wyrokiem z dnia 4 lipca 2013r., sygn. akt II SA/Kr 1673/12, uchylił decyzje organów obu instancji wskazując, iż w jego ocenie sporządzony na potrzeby omawianej sprawy operat szacunkowy został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie mógł stanowić podstawy ustalenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości, bowiem w opracowaniu tym biegły "nie przedstawił żadnej analizy obrotu nieruchomościami o porównywalnym lub zbliżonym metrażu, w szczególności o przeznaczeniu pod realizację zabudowy garażowej", podczas gdy w ocenie Sądu "w realiach niniejszej sprawy takie transakcje są o wiele bardziej miarodajne i tym samym wpisują się w kryterium podobieństwa". W konsekwencji w przywołanym wyroku stwierdzono, iż "występujące w rozpatrywanej sprawie różnice w położeniu, powierzchni oraz przeznaczeniu działek przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą nie mogą stanowić podstawy do przyjęcia, iż są to nieruchomości podobne", a zatem omawiany operat szacunkowy budzi wątpliwości w kontekście przepisów art. 4 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 782 - zwanej dalej: "u.g.n.") oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109 ze zm. - zwanego dalej: "rozporządzeniem").