Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec,, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Z. W. i B. W. na decyzję Wojewody L. z dnia [..] nr [..] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz decyzję Starosty C. z dnia [..] nr [...] 2. zasądza od Wojewody L. na rzecz Z. W. i B. W. kwotę 5627 (pięć tysięcy sześćset dwadzieścia siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Decyzją z dnia [...]Starosta C. po rozpoznaniu wniosku B. i Z. małż. W. przekształcił przysługujące im prawo użytkowania wieczystego działek nr 148/2 i 149, położonych w gminie Ż. w prawo własności. Jednocześnie z tytułu przekształcenia ustalił jednorazową opłatę w kwocie 85 452 zł, zobowiązał do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz stwierdził, że decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Po rozpoznaniu odwołania małżonków, według których decyzja Starosty została wydana z rażącym naruszeniem art. 7, 9, 10, 42 oraz 47 kpa, oraz błędnie ustalała wysokość orzeczonej opłaty z tytułu przekształcenia oraz sposób jej naliczenia, Wojewoda decyzją z dnia [...] rozstrzygnięcie Starosty utrzymał w mocy. Jego zdaniem zastosowane w sprawie przepisy art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a także art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie budzą wątpliwości. Wartość nieruchomości oraz wartość prawa użytkowania wieczystego została ustalona na podstawie opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego z dnia 3 grudnia 2012 r., a sposób ustalenia opłaty jest zgodna z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2010 r. ( sygn. akt I OSK 104/10 ) zgodnie z którym wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości jako prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem Wojewody rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował obowiązujący w dacie sporządzenia wyceny § 29 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 201, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). Zgodnie z tym uregulowaniem wartość rynkową nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru wskazanego w § 29 pkt 3. Rzeczoznawca wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców rzeczoznawca ustalił wagi cech takie jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, uzbrojenie terenu oraz powierzchnię działki rzeczoznawca majątkowy wybrał do analizy 12 nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, których ceny mieściły się w przedziale od 20,00 zł za m2 do 8,70 zł, natomiast cena średnia wyniosła 10,62 zł. Następnie dokonał określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 149, o powierzchni 0,9 ha, na kwotę 95.580,00 zł. Wartość rynkową prawa wieczystego użytkowania określił na kwotę 57.348,00 zł. Dla działki nr 148/2, o powierzchni 1,10 ha określił wartość rynkową prawa własności na kwotę 116.820,00 zł, natomiast wartość rynkową prawa wieczystego użytkowania w celu przekształcenia w prawo własności na kwotę 69.600,00 zł. W ocenie organu odwoławczego operaty szacunkowe zostały sporządzone w sposób zgodny z wymogami prawa, a w szczególności ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Natomiast sposób dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny pozwala stwierdzić, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującym w dacie jego wykonania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ wnioskodawcy nie składali wniosku o rozłożenie opłaty na raty, zobowiązano ich do jej uiszczenia jednorazowo. Organ zaznaczył, że zawiadomienie o możliwości zapoznania się z aktami sprawy zostało prawidłowo doręczone. Na zwrotnym potwierdzeniu odbioru w dniu 27 grudnia 2012r. widnieje podpis teściowej, a więc osoby dorosłej. Zgodnie zaś z treścią art. 43 Kpa w przypadku nieobecności adresata, pismo doręcza się, za pokwitowaniem, dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, tym samym nie zostały naruszone przepisy określone w art. 7, 9, 10 i 77 Kpa.