Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia NSA Witold Falczyński, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi Wojewody na uchwałę Rady Gminy z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie wyrażenia zgody na bezprzetargowe zbycie nieruchomości stanowiącej własność gminy stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Wojewoda L. domagał się stwierdzenia nieważności uchwały Rady Gminy Ż. z dnia [...] nr [...] w sprawie wyrażenia zgody na bezprzetargowe zbycie L. C. części nieruchomości nr 1226 i 1227, określonych we wstępnych projektach podziału działki numerami 1226/1 o powierzchni 0,02ha i 1227/2 o powierzchni 0,1428ha. W uzasadnieniu uchwały podano, że zgodnie z art. 37 ust.2 pkt. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami ) nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własności lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza nieruchomość lub jej część kupić, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W tym przypadku wspomniane części nieruchomości poprawią warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej oznaczonej nr 1228, a ponadto nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Zdaniem Wojewody stanowisko Rady jest wadliwe. Nie wykazała bowiem, że zbywane części nieruchomości nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Organ nadzoru zaznaczył, że generalną zasadą zawartą w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami jest przetargowy tryb sprzedaży lub oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gminnych. Wyjątki zawarte w art. 37 ust.2 i 3 ustawy powinny być zatem interpretowane ściśle. W piśmie z dnia 10 kwietnia 2013r. Wójt Gminy wyjaśnił, że nie jest możliwe zagospodarowanie działek z uwagi na ich wymiary oraz przebiegającą przez nie kanalizację sanitarną ( 1227/2 ) i sieć wodociągową. Zatem pojęcie zagospodarowania ograniczono jedynie do możliwości podjęcia faktycznych działań np. zabudowy. Tymczasem przez zagospodarowanie nieruchomości ( lub jej części ) należy rozumieć oddanie nieruchomości lub jej części innej osobie fizycznej lub prawnej do korzystania na podstawie określonego tytułu prawnego ( najmu, użyczenia, dzierżawy ), bądź dokonanie na rzecz innej osoby fizycznej lub prawnej czynności rozporządzającej. W ocenie Wojewody o niemożliwości zagospodarowania nieruchomości lub jej części można mówić w sytuacji braku chętnych do zwarcia umów, co może dokumentować negatywny wynik przetargu na sprzedaż lub dzierżawę nieruchomości lub jej części. Organy Gminy nie przedstawiły jednak żadnych dowodów na brak możliwości zagospodarowania działek w tym znaczeniu. Z treści protokołu z sesji Rady Gminy z dnia 26 marca 2013r. wynika, że do organów gminy wpłynęły 4 wnioski o ich nabycie, co zaprzecza tezie o braku możliwości ich zagospodarowania jako odrębnych działek.
Odpowiadając na skargę Wójt Gminy Ż. podkreślił, że jedynymi ograniczeniami możliwości zbycia nieruchomości w trybie art. 37 ust.2 pkt.6 ustawy o gospodarce nieruchomościami to możliwość zagospodarowana działki jako odrębnej nieruchomości oraz sytuacja, gdy nabycie działki zmierza do poprawienia warunków więcej, niż jednej nieruchomości przyległej. Zdaniem Wójta zaprezentowana w skardze definicja zagospodarowania nieruchomości jest błędna, prowadziłaby bowiem do zablokowania sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym w każdej sytuacji, gdy ktokolwiek złoży wniosek o jej dzierżawę, użyczenie czy najem. W tym przypadku, co potwierdza protokół ze wspólnego posiedzenia komisji stałych rady w dniu 4 lutego 2013r., wnioski o wykup części działek złożone przez innych oferentów podyktowane były ich obawą przed konkurencją. Do momentu złożenia wniosku przez L. C. nikt wcześniej nie wykazał zainteresowania zakupem, dzierżawą czy użyczeniem tych terenów. Wójt zaznaczył, że z uwagi na przebiegające przez działki sieci uzbrojenia terenu oraz ich kształt nie mogą zostać zagospodarowanie odrębnie, natomiast są obiektywnie niezbędne dla działki wnioskodawcy nr 1228, bez czego nie będzie mógł zrealizować swojego zamierzenia inwestycyjnego w postaci pawilonu handlowo - usługowego. Konieczne jest bowiem zapewnienia miejsc parkingowych oraz ciągów komunikacyjnych, co na działce 1228, z uwagi na jej wielkość, nie jest możliwe. Ponadto przez sprzedaż części działki 1227 teren inwestycji posiadający dotychczas dostęp od strony drogi wojewódzkiej, z której wjazd jest utrudniony, otrzyma dodatkowy dostęp od strony ulicy gminnej. Wójt przekonywał, że uchwala o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym koresponduje z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunku zagospodarowania przestrzennego Gminy Ż., zgodnie z którym lokalizacja usług publicznych winna być usytuowana wśród największych skupisk istniejącej zabudowy. Stwierdził ponadto, że 4 wnioski o nabycie nieruchomości przedstawione na posiedzeniu rady 26 marca 2013r. dotyczyły nabycia innych działek, niż oznaczone we wstępnym podziale nr 1227/2 i 1226/1. Jedynie W. S. był zainteresowany zakupem działki 1227, ale innej jej części, niż L. C. Nie jest on jednak właścicielem działki przylegającej do działki 1227, a zatem jego wniosek należy traktować jako próbę ograniczenia uczciwej konkurencji, niż próbę realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na działce, której wymiary to uniemożliwiają. Wójt zwrócił uwagę, że sprzedawane nieruchomości z punktu widzenia rozwoju gospodarczego gminy nie mają żadnego związku funkcjonalnego z innymi działkami, oprócz działki nr 1228, należącej do wnioskodawcy.