Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia NSA Krystyna Sidor,, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Protokolant Asystent sędziego Bartłomiej Pastucha, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 lipca 2012 r. sprawy ze skargi Rady Powiatu na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwały organu powiatu w sprawie określenia szczegółowych warunków korzystania z nieruchomości powiatowych przez powiatowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oddala skargę.
Wojewoda rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia [...], znak [...] stwierdził nieważność uchwały Rady Powiatu z dnia [...] w sprawie określenia szczegółowych warunków korzystania z nieruchomości powiatowych przez powiatowe jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej w części obejmującej § 3 ust. 1 pkt 1-3, ust. 4 uchwały.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewoda w zakresie § 3 ust. 1 pkt 1-3 zarzucił Radzie Powiatu, że dokonała ona powtórzenia ustawowej regulacji naruszając tym samym art. 43 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, dalej usg. Natomiast w zakresie § 3 ust. 4 uchwały Rada Powiatu dokonując zawartej w nim regulacji stworzyła możliwość obejścia norm ustawowych w zakresie trybu wydzierżawiania nieruchomości stanowiących własność powiatu ponieważ wyrażenie zgody na bezprzetargowy tryb zawarcia umowy najmu, dzierżawy i oddania w użyczenie może nastąpić tylko w drodze uchwały Rady Powiatu, a wyrażona zgoda przez Radę Powiatu ma charakter indywidualny i jednostkowy.
Wojewoda wyjaśnił, że w § 3 ust. 1 uchwały Rada postanowiła, iż jednostka organizacyjna władająca daną nieruchomością ma prawo do oddania nieruchomości do odpłatnego korzystania osobom trzecim, w ramach umów najmu lub dzierżawy a także do oddania w użyczenie:
1. na okres do trzech łat z jednoczesnym zawiadomieniem Zarządu Powiatu,
2. na okres powyżej trzech lat, lecz nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd- za zgodą Zarządu Powiatu wyrażoną w formie uchwały,
3. zgoda, o której mowa w pkt 2 jest również wymagana w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat jednostki organizacyjne zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Przedmiotowa regulacja uchwały w sposób istotny narusza art. 43 ust. 6 usg, zgodnie z którym Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą ustalić, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, szczegółowe warunki korzystania z nieruchomości przez jednostki organizacyjne. Organ nadzoru wskazał, że § 3 ust. 1 pkt 1-3 uchwały nie stanowią szczegółowych warunków korzystania z nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 6 usg, lecz stanowi materię już określoną przez ustawodawcę w art. 43 ust. 2 pkt 3 usg.
Natomiast postanowienia art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy stanowią kompletną regulację i organ stanowiący nie posiada uprawnień do ich powtarzania czy też modyfikowania w treści uchwały. Ustawodawca w ten sposób zapewnił właścicielowi nieruchomości narzędzia nadzoru i przewidział, iż w przypadku zaniedbywania przez trwałego zarządcę jego obowiązków w zakresie ograniczeń podmiotowych, to jest nie zawiadomienia o zawarciu umowy dotyczącej korzystania z nieruchomości przez osobę trzecią lub też nie uzyskania zgody na jej zawarcie w przypadku umów na okres dłuższy niż 3 lata, właściwy organ może na tej podstawie orzec o wygaśnięciu prawa.
Oddanie nieruchomości we władanie osobie trzeciej na podstawie umów najmu, dzierżawy albo użyczenia zostało podniesione w art. 43 ust. 2 pkt 3 ustawy do rangi faktów mogących mieć wpływ na funkcjonowanie trwałego zarządu i wymagają one zawiadomienia właściciela lub uzyskania jego zgody. Ustawodawca posłużył się przy tym fikcją prawną przyjmując założenie, iż umowa najmu, dzierżawy albo użyczenia, której czas obowiązywania nie przekracza 3 lat, nie jest umową istotnie wpływającą na realizację trwałego zarządu i wymaga jedynie zawiadomienia. Stanowi ona jedynie czasowe przeniesienie uprawnień do korzystania na inny podmiot. Daje to podstawę do ewentualnej, dalszej kontroli czy nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 46 ust. 2 pkt 3 ustawy). Jednocześnie przyjęto, że umowa obejmująca w swej treści korzystanie z nieruchomości (najem, dzierżawa, użyczenie) zawarta na czas dłuższy niż 3 lata (w tym czas nieokreślony) oznacza trwałe przeniesienie tego podstawowego uprawnienia na inną osobę i godzić może w istotę trwałego zarządu, jako prawa związanego z osobą użytkownika określonego w decyzji. Wymaga zatem uzyskania zgody właściwego organu i organu nadzorującego.