Dnia 6 lutego 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie sędzia WSA Adam Matuszak sędzia del. SO Beata Grzybek (spr.) Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2014 roku sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie sprzeciwu i nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na roboty budowlane - oddala skargę.
Dniu 4 września 2013 r. do Urzędu Miasta O. wpłynęło zgłoszenie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w "[...]" reprezentowanej przez zarządcę - "[...]", dotyczące zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na: "Ociepleniu i kolorystyce budynku mieszkalnego, wielorodzinnego przy "[...]" . Do wniosku załączono oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, umowę o zarządzaniu nieruchomością wspólną zawartą w dniu 31 marca 2011r., uchwałę nr 3 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości "[...]" z dnia 14 marca 2012 r. w przedmiocie planu remontowego na 2012 r. obejmującego m.in. docieplenie budynku, wymianę okien, remont dachu i kominów, izolację pionową budynku oraz mapę sytuacyjną.
Prezydent O. decyzją z dnia 9 września 2013 r. na podstawie art. 30 ust. 7 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 2013 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późno zm.), wniósł sprzeciw oraz nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w sprawie wykonania ww. robót. Uzasadniając decyzję organ wskazał m.in., że ww. obiekt znajduje się w gminnej ewidencji zabytków miasta O. Dodał, że choć zakres prac objęty zgłoszeniem, mieści się w wykazie robót budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 2 ustawy prawo budowlane, jako roboty nie wymagające pozwolenia na budowę, jednak zgodnie z art. 30 ust. 7 prawa budowlanego, organ rozpatrujący zgłoszenie, może nałożyć w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie prac objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków. Organ zgłaszając sprzeciw, nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na roboty budowlane przywołując art. 39 ust. 3 prawa budowlanego.
Od powyższej decyzji odwołała się w dniu 24 września 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa "[...]", zarzucając naruszenie art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności i dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie art. 30 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane poprzez błędne jego zastosowanie. W uzasadnieniu odwołania nadmieniono, że budynek jest w złym stanie technicznym, w 50 % jest docieplony ( w czasie, kiedy nie był jeszcze ujęty w gm. ewidencji zabytków), w części wymienione są okna i drzwi. W dużej części wykruszony jest tynk. Inne dwa budynki z tego okresu znajdujące się na przeciwko przedmiotowej nieruchomości budynkowej są docieplone. Dodała, że nałożenie obowiązku z art. 30 ust. 7 prawa budowlanego nie jest obligatoryjne i zależy od oceny organu. Na organie ciąży obowiązek sprawdzenie wszystkich okoliczności, w tym obowiązek żądania uzupełnienia zgłoszenia przed zgłoszeniem sprzeciwu. W ocenie Wspólnoty, organ w treści swojej decyzji nie wyjaśnił, dlaczego wniósł sprzeciw i nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
Wojewoda W. decyzją z dnia 31 października 2013 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98 z 2000 r., poz. 1071 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Prezydenta O. z dnia 8 września 2013 r., wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" utrzymał ją w mocy. W uzasadnieniu podał m.in., że budynek przy ul. "[...]" znajduje się w gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków, prowadzonej na podstawie art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami i jest elementem założenia przestrzennego dawnego osiedla spółdzielczego, powstałego na przełomie drugiego i trzeciego dziesięciolecia XX w., zlokalizowanego w kwartale zabudowy, ograniczonym obecnymi ulicami "[...]". W gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków ujęty jest ponadto historyczny zespół budowlany i historyczny układ urbanistyczny ulicy "[...]". Budynek przy ul. "[...]" jest elementem większego zespołu historycznej zabudowy ulicy "[...]", współdecydującym o zabytkowym charakterze tej ulicy. Zabudowania przy tej ulicy tworzą jednorodny pod względem architektonicznym zespół zabudowy z okresu dwudziestolecia międzywojennego w postaci domów wielorodzinnych dwukondygnacyjnych, kilkuklatkowych, przykrytych wysokimi dachami dwuspadowymi, pokrytymi dachówką ceramiczną. Architektura elementów tego zespołu była kształtowana w charakterystyczny dla modernizmu uproszczony sposób, a indywidualny wyraz nadawano jej głównie za pomocą kompozycji elewacji, głównie oszczędnym zgeometryzowanym detalem architektonicznym - w postaci obramień drzwiowych i okiennych, a także gzymsów wieńczących. Wystrój elewacji oparty jest na kontraście fakturowym wypraw zewnętrznych. Gruboziarniste tynki o wyraźnej, zróżnicowanej strukturze, gładkie gzymsy i obramienia okien, cokoły i portale licowane cegłą. Budynek, mimo złego stanu technicznego elewacji, wpisuje się w charakter osiedla. Organ drugiej instancji podzielił stanowisko Prezydenta O. Dodał, iż poprzez wpis budynku do gminnej ewidencji zabytków, został on objęty ochroną konserwatorską. Tym samym, nie może mieć zastosowania przepis art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego, tylko art. 39 ust. 3 tej ustawy, zgodnie z którym, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W zakresie zarzutu dotyczącego niewyjaśnienia przez organ pierwszej instancji wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności i dowolnej oceny materiału dowodowego, wskazał, iż Prezydent O. w uzasadnieniu swojej decyzji wyjaśnił, dlaczego wniósł sprzeciw w sprawie zgłoszenia robót oraz podał podstawę prawną nałożenia obowiązku uzyskania pozwolenia na roboty budowlane. Organ II instancji dodał, że zgodnie ze stanowiskiem Miejskiego Konserwatora Zabytków termomodernizacja budynku metodą ocieplenia elewacji będzie skutkowała zakryciem oryginalnego detalu architektonicznego i zniszczeniem pierwotnego wykończenia elewacji. W efekcie doprowadzi to do pogorszenia stanu zabytku i utraty wartości zabytkowej budynku, ze względu na którą budynek ten został ujęty w gminnej ewidencji zabytków. Nadmienił, że nie do zaakceptowania jest stanowisko, iż zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na roboty budowlane w obiekcie zabytkowym wynikające z przepisów Prawa budowlanego, jest jednocześnie przyzwoleniem na dowolną ingerencję budowlaną w tkankę zabytkową. Art 30 ust. 7 ustawy Prawo budowlane wskazuje drogę skutecznego zapobieżenia tego rodzaju działaniom.