Sprawa ze skargi na uchwałę Rady Miejskiej w Oleśnie w przedmiocie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu gminy
Tezy

1. Określenie kryteriów wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu, jak i zasad postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy, są. warunkami sine qua non prawidłowo skonstruowanego przepisu, regulującego zasady wynajmu lokali gminnych; zatem ich pominięcie uprawnia Sąd do uznania całej zaskarżonej uchwały za nieważną /art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1996 nr 13 poz. 74 ze zm./. W konsekwencji podzielić należy stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich o bezprawnym, naruszającym treść art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego /Dz.U. nr 71 poz. 733/, przekazaniu Burmistrzowi kompetencji do wyboru osób, z którymi zawiera się umowy najmu lokali.

2. Z treści art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego /Dz.U. nr 71 poz. 733/ wynika w sposób jednoznaczny, że mieszkaniowy zasób gminy jest tworzony w celu realizacji zadań wynikających z art. 4 cyt. ustawy, czyli m.in. w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Analiza treści art. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym /Dz.U. 1996 nr 13 poz. 74 ze zm./, który do wspólnoty samorządowej nakazuje zaliczyć mieszkańców gminy oraz art. 16 Konstytucji RP, który stwierdza, że ogół mieszkańców jednostek zasadniczego podziału terytorialnego stanowi z mocy prawa wspólnotę samorządową, pozwala w sposób dostateczny przyjąć, iż wszyscy mieszkańcy gminy, niezależnie od tego, czy są w niej zameldowani na pobyt stały, czasowy czy też mieszkają bez meldunku, są członkami wspólnoty samorządowej, którym Konstytucja RP przyznała prawo do równego traktowania przez władze publiczne /art. 32 ust. 1 Konstytucji/.

3. Tylko przy wnoszeniu skargi przez radę gminy niezbędne jest uprzednie podjęcie uchwały jako przejawu woli dochodzenia ochrony swych praw przed sądem administracyjnym. Udzielenie odpowiedzi na skargę mieści się w zakresie uprawnień Burmistrza do reprezentowania gminy na zewnątrz /art. 31 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz.U. 1996 nr 13 poz. 74 ze zm./.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Daria Sachanbińska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Asesor sądowy Elżbieta Naumowicz Protokolant: referent Dorota Rak po rozpoznaniu w dniu 20 lipca 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Rzecznika Praw Obywatelskich na uchwałę Rady Miejskiej w Oleśnie z dnia 21 listopada 2001 r., Nr XXXVII/377/01 w przedmiocie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład zasobu gminy 1) stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały, 2) orzeka, że zaskarżona uchwała nie podlega wykonaniu w całości.

Uzasadnienie strona 1/5

W dniu 21 listopada 2001 r. Rada Miejska w Oleśnie podjęła uchwałę Nr XXXVII/377/01 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, zwaną dalej uchwałą. Uchwałę oparto na treści art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 1996 r. Nr 13 poz. 74 z póź. zm.) w związku z art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pkt 1 - 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733). W § 4 uchwały postanowiono, iż lokale mieszkaniowe gminy przeznacza się głównie dla osób i rodzin o niskich dochodach, pozostających w trudnych warunkach mieszkaniowych. Uznano, że niskie dochody są wówczas gdy na jednego członka w wieloosobowym gospodarstwie domowym przypada 100% najniższej emerytury, w gospodarstwie jednoosobowym - 150%. Kryterium trudnych warunków mieszkaniowych spełniają natomiast osoby zamieszkujące lokal, w którym na jedną osobę przypada mniej niż 5 m2 ogólnej powierzchni mieszkalnej lub gdy lokal nie nadaje się na stały pobyt ludzi. W § 5 uchwały przewidziano w dziewięciu punktach sytuacje, w których dopuszczalne jest zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Może to nastąpić gdy: osoba nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i spełnia określone w tym paragrafie kryterium dochodowe; osoba zajmuje część lokalu wspólnego a zostanie opróżniona inna część lokalu objęta odrębną umową najmu; osoba przekaże do dyspozycji gminy lokal dotychczas zajmowany w zamian za dostarczony przez gminę; pełnoletni wstępny bądź zstępny lub osoba, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny, pozostali w lokalu opuszczonym przez dotychczasowego najemcę gdy w nowym miejscu jego zamieszkania nie ma dla tych osób warunków do zamieszkania; osoba, która po rozwiązaniu umowy najmu z powodu zadłużenia z tytułu czynszu nadal użytkuje lokal i ureguluje zadłużenie wraz z odsetkami; osoba została uznana przez Zarząd Miejski za niezbędną dla Gminy Olesno; osoba została pozbawiona mieszkania wskutek zdarzeń losowych; osoba ubiegająca się o zamianę lokalu z innym lokatorem uzyska zgody odpowiednich dysponentów lokali oraz gdy osoba ubiegająca się o zamianę lokalu lub domu stanowiącego odrębny przedmiot własności na lokal zajmowany przez najemcę przeniesie własność nieruchomości na dotychczasowego najemcę lokalu. W uchwale przesądzono, że umowy najmu z osobami niezbędnymi dla Gminy oraz zajmującymi lokale na czas trwania stosunku pracy zawiera się na czas określony (§ 7). Część wolnych lokali o powierzchni użytkowej ponad 80 m2 przeznaczono dla rodzin wieloosobowych (minimum pięć osób), część przeznaczono do sprzedaży (§ 6). W § 8 uchwały ustalono kryteria dla osób ubiegających się o lokal socjalny. Uprawnionym do uzyskania takiego lokalu jest osoba, która nie posiada tytułu prawnego do lokalu, nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znalazła się w niedostatku, tj. gdy na osobę w jednoosobowym gospodarstwie domowym średni miesięczny dochód z okresu 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza 100% najniższej emerytury, w gospodarstwie wieloosobowym - 75 %. Umowy najmu lokali socjalnych są zawierane na okres 1 roku z możliwością przedłużenia umowy, o ile określone wyżej dochody nie zostały przekroczone o więcej niż 15%. W § 9 uchwały przewidziano, że prawo składania wniosków o najem lokalu mieszkalnego lub socjalnego posiadają osoby zameldowane na pobyt stały na terenie Gminy Olesno przez okres co najmniej 3 lat. Natomiast osoby spełniające warunki do otrzymania tych lokali ujmowane są na prowadzonych przez Burmistrza listach, które zatwierdza co miesiąc Zarząd Miejski (§ 10). Wyboru osób, z którymi zawiera się umowy najmu dokonuje Burmistrz (§ 11 ust. 1), który składa Zarządowi raz na pół roku sprawozdanie (§ 11 ust. 2). Burmistrz też, posiłkując się KPA, określa termin załatwienia wniosku (wg przyjętego wzoru) oraz sposób zebrania materiału dowodowego. W § 15 uchwały postanowiono, że wchodzi ona w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym.

Strona 1/5