Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 marca 2017 r. sprawy ze skargi H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2016 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę [...]zł ([...] złotych [...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Burmistrz Ś. decyzją z dnia [...] 2016 r., nr [...] ustalił H. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. (obręb D. ), gm. Ś., oznaczonej przed podziałem nr ewid.działki [...] o pow. 0.7604 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ś..
Jako podstawę prawna wydanego rozstrzygnięcia organ wskazał art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., dalej: u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej: K.p.a.) w wykonaniu uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia 27 października 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 321, poz. 5254).
Uzasadniając rozstrzygnięcie Burmistrz wyjaśnił, że na wniosek właściciela - H. K., ostateczną decyzją z dnia [...] 2015 r, nr [...] zatwierdził podział nieruchomości gruntowej położonej w [...] (obręb [...], nr [...], o pow. 0.7604 ha, w wyniku którego powstały 3 działki o nr: [...] o pow. 0.0988 ha, [...] o pow. 0.2920 ha i [...] o pow. 0.3696 ha. Zasady proponowanego podziału nieruchomości zostały pozytywnie zaopiniowane w postanowieniu Burmistrza Ś. nr [...] DKA z dnia [...] 2015 r., stwierdzającym zgodność projektu podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego we wsi D. i [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z 28 listopada 2013 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. poz. 234 z 13 stycznia 2014 r.). Nieruchomość stanowiąca przedmiot podziału, położona jest na obszarze przeznaczonym pod tereny: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (19MN); dróg wewnętrznych (20KDW).
Organ wyjaśnił, iż na jego zlecenie rzeczoznawca majątkowy M. W. sporządził w dniu 20 marca 2016 r. operat szacunkowy, według stanu na dzień 16 października 2015 r. dla działki przed podziałem (data wydania decyzji podziałowej) i według stanu na dzień 4 listopada 2015 r. dla działki po podziale (data, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna). Zgodnie zatem z treścią operatu szacunkowego podział nieruchomości nr [...] spowodował wzrost jej wartości, co oznacza że spełniona została przesłanka ustalenia opłaty adiacenckiej. Burmistrz wskazał, że biegły do określenia wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Dodał, że podejście porównawcze stosuje się, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wybór wskazanego podejście i metody wynika bezpośrednio z dokonanej analizy rynku lokalnego, który w zakresie obrotu nieruchomościami jest słabo rozwinięty. Następnie powołując przepis § 4 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r, Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) Burmistrz przedstawił szczegółowo metodologię działań podjętych przez biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym. Oceniając treść operatu organ stwierdził, że w wyniku podziału nieruchomości będącej przedmiotem analizy nastąpił wzrost jej wartości, co wynika z następujących obliczeń: 258.384,00 zł - 201.810,00 zł = 56.574,00 zł. Wyjaśnił, iż jak wynika z obliczeń zawartych w operacie szacunkowym wartość 1 m2 kształtuje się przed podziałem na poziomie 26,54 zł a po podziale na poziomie 33,98 zł. Uznał przy tym, że w wyniku oszacowania uzyskano wartości mieszczące się w granicach notowań rynkowych uzyskiwanych dla podobnych nieruchomości. Burmistrz stwierdził, że oszacowanie wartości nieruchomości należało uznać za adekwatne do sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, wielkość powierzchni nieruchomości oraz ich lokalizacje. Stwierdził, że rzeczoznawca słusznie wybrał do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem jak i powstałych z niej działek po podziale, podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod uwagę różnice z cech poszczególnych nieruchomości. Wybór takiej metody był dopuszczalny w świetle obowiązujących przepisów i uzasadniony ilością transakcji kupna - sprzedaży zawartych na badanym obszarze w analizowanym okresie. Dodał, iż wyczerpująco zapoznał się z przedstawionym operatem szacunkowym i zweryfikował pod względem formalnym i prawnym oceniając, że może on stanowić dowód na okoliczność wystąpienia przesłanki warunkującej ustalenie opłaty adiacenckiej, którą jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wskazał też, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną w sposób rzetelny i wiarygodny oraz nie budzący zastrzeżeń. Jest on logiczny, spójny i kompletny. Operat szacunkowy sporządzony dnia 20 marca 2016 r. zawiera elementy wymienione w § 56 ust. 1 rozporządzenia. Organ stwierdził, że operat zawiera porównanie szacowanej nieruchomości z transakcjami dotyczącymi nieruchomości podobnych znajdujących się na terenie gminy Ś.. Utworzony został zbiór nieruchomości podobnych do działki oznaczonej przed podziałem numerem ewidencyjnym [...], której powierzchnia przed podziałem wynosiła 0.7604 ha oraz zbiór nieruchomości podobnych dla nieruchomości po podziale. W zestawieniu nieruchomości podobnych do działki przed podziałem znalazły się nieruchomości o pow. od 0.3609 ha do 4.3939 ha. Z działkami po podziale słusznie porównano nieruchomości o powierzchniach wynoszących od 0.2827 ha do 3.0989 ha. Przeanalizowane zostały nieruchomości stanowiące działki gruntowe położone na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, porównywalnych pod względem urbanizacji. Badanie przeprowadzono na podstawie danych dotyczących transakcji kupna - sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w latach 2014-2015. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica w wartości nieruchomości przed i po podziale działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] wynosi [...] zł, z czego 15% - stosownie do uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] 2011 r. - stanowi kwotę [...]zł, zgodnie z obliczeniami: 56.574,00 zł x 15% = 8.468,10 zł