Reasumując Burmistrz Ś. ocenił, że spełnione zostały wszystkie przesłanki niezbędne do ustalenia opłaty adiaeenekiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem.
Od powyższej decyzji Burmistrza Ś. H. K. wniósł odwołanie, w którym zarzucił organowi I instancji naruszenie:
- art. 80 K.p.a. poprzez błędną ocenę dowodu - operatu szacunkowego, polegającą na uznaniu, iż jest on dokumentem uwzględniającym wszystkie okoliczności faktyczne i prawne, podczas gdy zawiera on szereg nieprawidłowości, jest niezrozumiały i nielogiczny;
- art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości odwołującego jej wartość wzrosła, oraz że zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu, a także poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony w marcu 2016 r. stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości nieruchomości;
- art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa.
Odwołujący wskazał, że biegły dla określenia wartości nieruchomości przed i po podziale zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Lakoniczny opis nieruchomości podobnych (przyjętych do porównania w parach) de facto uniemożliwia stronie ocenę ich podobieństwa, które nie może budzić wątpliwości tak strony jak i organu. Pomimo tego, dająca się wyodrębnić cecha powierzchni nieruchomości bez głębszej analizy i wiedzy specjalistycznej wskazuje na barak podobieństwa nieruchomości porównywalnych do nieruchomości wycenianej. Wyceniana nieruchomość (przed podziałem) ma powierzchnię 7.604 m2. H. K. wskazał, iż biegły porównał ją z nieruchomością podobną o pow. 43.939 m2. Jego zdaniem uznając te nieruchomości za podobne należałoby przyjąć, iż powierzchnia P. (261,91 km2) jest podobna do powierzchni K. [...] (46,16 km2). Odwołujący zarzucił biegłemu pominięcie okoliczności, iż powstała po podziale działka gruntu nr [...] przeznaczona jest pod tereny dróg wewnętrznych. W tym przypadku nie można było uznać za podobne nieruchomości o tak diametralnie różnym przeznaczeniu - droga i grunt budowlany. Niniejsza drogowa działka gruntu ma wartość ujemną i obniża wartość całej nieruchomości, a wiedzę taką biegły winien posiadać z urzędu. Niezrozumiałe dla odwołującego są również niejednoznaczne opisy poszczególnych cech rynkowych, np. w cesze lokalizacja ocenę bardzo dobrą ma nieruchomość położona w bliskiej odległości od Ś., a ocenę dobrą ma nieruchomość położona w dalszej odległości od Ś.. Biegły nie wyjaśnił, czym różni się bliższa od dalszej odległości. Reasumując zdaniem odwołującego operat sporządzony w niniejszej sprawie jest na tyle wadliwy, że nie mógł stanowić podstawy do ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej.