Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 listopada 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Boleszkowice na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 2 sierpnia 2013 r. nr NK-3.4131.487.2013.KJ w przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie sprzedaży lokali będących własnością Gminy Boleszkowice w drodze przetargu ustnego nieograniczonego uchyla zaskarżone rozstrzygnięcie nadzorcze
Wojewoda rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia [...], nr [...], wydanym na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594), stwierdził nieważność uchwały Nr XXX/157/2013 Rady Gminy Boleszkowice z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie sprzedaży lokali będących własnością Gminy Boleszkowice w drodze przetargu ustnego nieograniczonego.
Uzasadniając wydany przez siebie akt, Wojewoda stwierdził, iż w § 1 uchwały Rada postanowiła wyrazić zgodę na sprzedaż lokalu użytkowego nr [...] położonego w miejscowości [...] w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Jako materialnoprawną podstawę podjęcia przedmiotowej uchwały Rada Gminy Boleszkowice przywołała przepisy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit.a ustawy o samorządzie gminnym oraz art. 13 ust. 1 i 28 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z ww. normami:
1) do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy (art. 18 ust. 2 pkt. 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym);
2) z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji (art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
3) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu (art. 28 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Organ nadzoru podkreślił, że przedmiotem umów, między innymi sprzedaży, stosownie do postanowień ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U.
Nr 16, poz. 93 ze zm.), mogą być rzeczy, a więc zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Należy jednak mieć na względzie, że ustawa o gospodarce nieruchomościami - na co wskazuje sama nazwa tego aktu - reguluje kwestie gospodarowania nieruchomościami. Podobnie, wyłącznie o nieruchomościach mowa jest w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym. Ustawodawca nie określa wprawdzie w tychże aktach definicji nieruchomości, jednakże określa, iż nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z kolei, art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na gruncie polskiego porządku prawnego można zatem wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Przy czym grunty, o ile spełnione są wymagania art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego zawsze są nieruchomościami, natomiast budynki i lokale mogą stanowić nieruchomość tylko wyjątkowo, tj. jedynie w wypadkach wprost przewidzianych w przepisach. Zasadą jest, że budynki i ich części są częściami składowymi gruntu (art. 48K.c.) i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 §1 K.c.). Tak jak budynek dzieli los prawny gruntu, na którym jest posadowiony, tak również lokal stanowiący wydzieloną ścianami część budynku dzieli los prawny tego budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomość budynkową - art. 235 §1 K.c.), bądź część składową gruntu (art. 47 i art. 48 K.c.). Jednocześnie, zdaniem Wojewody, wskazania wymagają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W art. 2 ust. 1 tego aktu prawodawca używając pojęcia samodzielnego lokalu (mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu) wskazuje, że o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha - samodzielność.