Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego M. Z. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) zwanej dalej "u.n.g.", uchwały Nr XI/96/07 Rady Gminy Biesiekierz z dnia 30 października 2007 r.
w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2008 r. Nr 3 poz. 56), Wójt Gminy [...] ustalił dla M. Z. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] i [...], położonych w obrębie B., o łącznej powierzchni [...] ha, powstałych w wyniku podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] r.
W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia Wójt wyjaśnił, że w wyniku podziału nieruchomości na dwie działki jej wartość wzrosła o [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dnia [...] r., na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej w gminie B. wynosi 20% wzrostu wartości nieruchomości, czyli wynosi [...] zł.
Organ wyjaśnił, że pismem z dnia [...] r. właściciel nieruchomości został poinformowany o wysokości opłaty adiacenckiej oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji, a także o możliwości sporządzenia operatu szacunkowego na własny koszt. W dniu [...] r. organ doręczył stronie kopię operatu szacunkowego. W dniu [...] r. do organu wpłynął wniosek strony o ponowne wykonanie operatu, który został przekazany rzeczoznawcy majątkowemu. W dniu [...] r. wpłynęło pismo rzeczoznawcy majątkowego informujące, że nie znalazł on podstaw do zmiany określonych operatem wartości. W dniu [...] r. do organu wpłynął wniosek właściciela nieruchomości o ponowne zweryfikowanie operatu szacunkowego w oparciu o właściwe dane. Strona nie przedłożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę, ani nie wystąpiła z wnioskiem na podstawie art. 147 ust. 1 u.g.n. o rozłożenie opłaty na raty, dlatego decyzja została wydana na podstawie sporządzonego operatu.
W odwołaniu od decyzji M. Z. podniósł, że decyzja została wydana na podstawie błędnych danych zawartych w operacie szacunkowym. W punkcie 7b operatu dotyczącym stanu technicznego i użytkowego nieruchomości znalazł się zapis, że do dnia wykonywania decyzji zatwierdzającej podział, tj. do [...] r. działka była zabudowana. Tymczasem w tym czasie na działce nie było zabudowań. Do chwili podziału na działce nie było też żadnego uzbrojenia terenu, co potwierdza załączona do odwołania kopia mapy zasadniczej z dnia [...] r. Widać na niej, że działka nr [...] nie jest zabudowana i nie ma na niej uzbrojenia terenu. Potwierdza to mapka dołączona do operatu, stanowiąca kopię załącznika do wydanych warunków zabudowy. Oznacza to, że rzeczoznawca miał wiedzę, iż działka była niezabudowana. W operacie znalazł się zapis, że działka nr [...] zabudowana jest domem mieszkalnym jednorodzinnym, chociaż na mapie z [...] r. nie uwidoczniono na niej zabudowy. Nic nie zmieniło się także w zakresie uzbrojenia terenu, chociaż w operacie zmieniło się z podstawowego na częściowe, cokolwiek to oznacza. Dodatkowo działka [...] określona w operacie jako duża, po podziale na cześć oznaczoną nr ew. [...] stała się bardzo duża. Oznaczać to może jedynie, że operat został sporządzony na podstawie błędnych danych. W punkcie lokalizacja, otoczenie znalazł się zapis, że obręb S. sąsiaduje bezpośrednio z granicami administracyjnymi miasta K.. Tyle, że działka znajduje się w obrębie B., a nie S. . W ustaleniach dotyczących stanu nieruchomości wskazano w operacie, że dla działki nr [...] wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domu jednorodzinnego w dniu [...] r. Operat szacunkowy ma stanowić dowód na to jak zmieniała się wartość działki po podziale, ale nie dwa lata po podziale, bo podział miał miejsce w [...] r., a decyzja o warunkach zabudowy jest z [...] r. Co więcej, w wyniku podziału decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr [...] z dnia [...] r. straciła ważność, a więc dla tej działki nie było wydanych warunków zabudowy, nie obowiązywał też plan miejscowy. Zatem była to działka rolna. W punkcie 9 operatu dotyczącym analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny rzeczoznawca stwierdził, że na analizowanym rynku nieruchomości w okresie od [...] r. do dnia wyceny odnotowano wystarczającą ilość transakcji rynkowych nieruchomościami gruntowymi z prawem własności, niezabudowanymi z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne (tj. transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej, dla zastosowania podejścia porównawczego). Na następnej stronie operatu autor stwierdził coś całkiem przeciwnego, że w trakcie analizy rynku lokalnego nie odnotowano transakcji nieruchomości podobnych pod względem złożoności podziałowej do wycenianej nieruchomości. Błędnie też przyjęto metodę porównawczą dla wyceny nieruchomości. Ponadto, w operacie przyjęto czasokres wyceny max. [...] r., w sytuacji, gdy operat ma być analizą dotyczącą wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale, a nie prawie półtora roku po podziale. W operacie nigdzie nie ma przyjętego wskaźnika wzrost cen gruntów ogólnie na rynku, bez konieczności uwzględnienia podziału działki. W operacie zamieszczono zapis, że na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości, jak również na podstawie danych uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami, nie stwierdzono w ciągu analizowanego okresu jednoznacznego trendu wzrostowego cen transakcyjnych tego typu nieruchomości. Wynika z tego, że tezę tę oparto na podstawie bliżej nie sprecyzowanych danych z biur nieruchomości, bez podania źródła i pozyskanych danych. Tymczasem wystarczy wpisać w wyszukiwarkę internetową hasło "zmiana cen gruntów tabela porównawcza" by uzyskać wykres pokazujący stały wzrost cen w ujęciu rocznym. Brak przyjęcia takiego wskaźnika wpływa na analizę danych. W tabeli zawartej w pkt 10 operatu pokazującej transakcje, odrzucono z porównania działki w miejscowości B., być może dlatego, że ich cena była niższa niż średnia cena transakcyjna. Większość działek przyjętych do porównania (16 z 18) to działki o powierzchni do [...] arów, a działka której dotyczy operat miała przed podziałem [...] ary, więc żadna z działek przyjętych do porównania nie była nawet zbliżona do powierzchni działki nr [...]. Ponadto, przyjęcie do porównań działek w S. , miejscowości bezpośrednio sąsiadującej z K., z działką nr [...] w miejscowości B. nie może w żaden sposób obrazować ceny transakcji w obrocie ziemią w miejscowości B.. W tabeli działki z tej miejscowości przyjęte do porównań mają 10-15 arów, a nie [...] ary, jak w przypadku działki nr [...]. W części dotyczącej zestawienia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale przedstawiono zmiany cen nieruchomości bez jakiejkolwiek wzmianki, w jaki sposób cena działki wzrosła po podziale i z czego to wynika, brak jest także informacji o przeznaczeniu nieruchomości przed podziałem (z warunkami zabudowy) i po podziale (bez warunków zabudowy), gdzie nie trzeba być rzeczoznawcą aby wiedzieć, że nieruchomość z warunkami zabudowy albo przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę ma inną wartość, niż nieruchomość bez takiego dokumentu. Z operatu wynika, że sam podział działki podniósł jej wartość, w ten sposób można by dzielić działki w nieskończoność. W operacie powołano się na plan miejscowy, który nie obowiązuje na tym terenie, a wycenę wykonano przy uwzględnieniu stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej z dnia wyceny ([...] r.) w sytuacji, gdy po podziale na działce nadal nie było domu, ani żadnej infrastruktury. Dom na działce nr [...] wybudowali nowi właściciele działki. W operacie zawarto zapis, że wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale ustalono z pominięciem powierzchni (działki gruntu) pod drogę wewnętrzną.