Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Ireneusz Dukiel (sprawozdawca) Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 lipca 2015 r. sprawy ze skargi Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwa Wielobranżowego A. sp. z .o. w upadłości likwidacyjnej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. z dnia 28 stycznia 2015 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. na rzecz strony skarżącej kwotę 1000 zł (słownie: tysiąc złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. zaskarżoną decyzją z dnia 28 stycznia 2015 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza K. z dnia 21 października 2014 r., nr [...], ustalającej syndykowi masy upadłościowej A. Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w K., opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec działek według ewidencji gruntów nr: [...], [...], [...] i [...] oraz działki nr [...] w wysokości [...] zł.
W uzasadnieniu ostatecznej decyzji podano, że po wejściu w życie w dniu 21 maja 2013 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ulicy P. i M. w K., uchwalonego przez Radę Miejską w K. uchwałą nr [...] z dnia 29 listopada 2012 r., skarżąca zbyła nieruchomość stanowiącą działki określone jak na wstępie, co wynikało z dostarczonego organowi odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 28 marca 2014 r. Wzrost wartości, a w konsekwencji ustalenie opłaty na orzeczonym poziomie, nastąpił wskutek zmiany kwalifikacji terenu z oznaczonego w konturze P, U.1, który stanowił teren zabudowy produkcyjnej i usługowej, na teren obiektów produkcyjnych, składowych i magazynowych oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m², tj. terenów oznaczonych konturem P, UC-1. Wynikająca z treści decyzji wysokości opłaty ustalono natomiast w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez mgr inż. J. S. z września 2014r. oraz określoną w przywołanej w sentencji uchwale Rady Miejskiej w K. 30% stawkę procentową w odniesieniu do wszystkich terenów, za wyjątkiem stawki 10%, która obowiązuje dla terenów oznaczonych P, U-1.
Kolegium za prawidłowe uznało zastosowaną przez rzeczoznawcę wycenę wartości nieruchomości przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Kolegium wyjaśniło przy tym, że do wyceniając nieruchomość rzeczoznawca uwzględnił różnice pomiędzy poszczególnymi cechami nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości przyjętych do porównania, stosując odpowiednie wielkości współczynników korygujących. Według Kolegium, przedłożony operat szacunkowy spełnia również wymogi stawiane operatom szacunkowym w przepisach Rozdziału 4 rozporządzenia Rady Ministrów i może stanowić podstawę do ustalenia stronie renty planistycznej podstawie powołanego przepisu ustawy. Wobec powyższego, przy uwzględnieniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem aktualnego planu miejscowego ([...] zł) i po jego uchwaleniu ([...] zł) Kolegium uznało, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wysokości [...] zł ([...] zł - [...] zł). Wobec powyższego jednorazowa opłata, tzw. renta planistyczna wynosi [...] zł ([...] zł x 30 %).
Odnosząc się do zarzutów skierowanych wobec zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji Kolegium nie podzieliło stanowiska skarżącej w zakresie oparcia operatu szacunkowego na niedopuszczalnej metodologii wyceny, tj. wynikającej z uchylonego § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ odwoławczy stanął na stanowisku, że oszacowanie wartości nieruchomości jako niezabudowanej stanowi możliwy do realizacji i posiadający odzwierciedlenie w przepisach prawnych sposób określenia wartości nieruchomości na potrzeby renty planistycznej. Każdy przypadek należy jednakże rozpatrywać indywidualnie. O ile bowiem określenie wartości danej nieruchomości związane będzie immanentnie z posadowionymi na niej częściami składowymi bądź innymi urządzeniami, to wówczas zadaniem rzeczoznawcy będzie wykazanie - jeśli odstąpił od szacowania wartości z uwzględnieniem tychże części składowych - że ich wpływ nie miał znaczenia dla określenia wartości nieruchomości. Z tych wszystkich powodów organ odwoławczy uznał, że zastosowana w sprawie przez rzeczoznawcę metodologia i sposób wyceny są prawidłowe.