Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w prawie budowlanym nie może oznaczać w praktyce konieczności wyrażenia zgody na budowę przez właścicieli sąsiednich działek. Interesy osób trzecich winny być brane pod uwagę na etapie prac projektowanych i przez organ przygotowujący decyzję - pozwolenie na budowę.
Nie można jednak oczekiwać, aby interes osób trzecich był najważniejszym i jedynym kryterium, jakie bierze się pod uwagę przy wydawaniu pozwolenia na budowę.
Pismem z dnia 7.08.1997 r. Regina i Edward małżonkowie S. wnieśli do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewody O. z dnia 11.07.1997 r. utrzymującą w mocy decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w O. z dnia 9.06.1997 r., którą udzielono Teresie i Krzysztofowi J. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, wolno stojącego z gabinetem lekarskim na działce w O. przy ul. C. i zatwierdzono projekt budowlany.
Skarżący wnoszą o uchylenie decyzji organów pierwszej i drugiej instancji i o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Zdaniem skarżących decyzję te naruszają prawo i ich uzasadnione interesy. Budowa budynku na działce rzekomo spowoduje, że budynek skarżących będzie zaciemniony i pozbawiony dostępu do drogi publicznej.
Postanowieniem z dnia 24 listopada 1997 r. Naczelny Sąd Administracyjny wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę z dnia 30.09.1997 r. Wojewoda O. wnosi o oddalenie skargi, gdyż decyzje, których uchylenia domagają się skarżący, zostały wydane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Usytuowanie budynku spełnia wymagania par. 12 ust. 4 i par. 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 46/.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
W skardze wniesionej w niniejszej sprawie, podobnie jak w skardze złożonej do NSA w sprawie IV SA 1035/97 Regina i Edward S. wnoszą o uchylenie zaskarżonej decyzji, ponieważ jak twierdzą, budowa domu mieszkalnego na działce spowoduje, iż zostaną pozbawieni dostępu do drogi publicznej. A ponadto budynek realizowany na podstawie zaskarżonej decyzji zasłoni skarżącym dostęp do światła. Pierwszy zarzut został rozpatrzony przez Sąd w sprawie skargi na decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji na działce.
Po zbadaniu sprawy Sąd stwierdził, że zaskarżone decyzję ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu są zgodne z prawem. W dacie rozpatrywania obydwu spraw przez NSA zostały przedstawione dokumenty, z których wynikało, że na koszt miasta jesienią 1997 r. wykonano drogę utwardzoną łączącą nieruchomość skarżących z drogą publiczną. Fakt ten potwierdzili również biorący udział w rozprawie. W tym stanie rzeczy, należy uznać za nieaktualny już zarzut skarżących, że będą pozbawieni dostępu do drogi publicznej.
Drugi zarzut mówiący, że budowa budynku mieszkalnego na działce w oparciu o zaskarżoną decyzję i utrzymaną przez nią w mocy decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w O. z dnia 9.06.1997 r., należy odnieść do przepisów, określających usytuowanie budynków zawartych w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 46/. Jak wynika z projektu zagospodarowania działki: projektu budowlanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowiącego załącznik do decyzji z dnia 9.06.1997 r. odległości od granicy działki i wysokość budynku są zgodne z par. 12 i par. 13 ww. rozporządzenia. Trudno więc uznać za uzasadnione zarzuty skarżących, że pozwolenie na budowę narusza art. 5 ust. 1 pkt 9 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, i że budynek zaciemni budynek skarżących. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, na co się powołują skarżący, podobnie jak i w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym, może oznaczać wyłącznie ochronę interesów prawnych, a nie faktycznych. W przeciwnym bowiem razie, naruszałaby właścicielskie prawa do gruntu inwestora. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w prawie budowlanym nie może oznaczać w praktyce konieczności wyrażenia zgody na budowę przez właścicieli sąsiednich działek. Interesy osób trzecich winny być brane pod uwagę na etapie prac projektowanych i przez organ przygotowujący decyzję - pozwolenie na budowę. Nie można jednak oczekiwać, aby interes osób trzecich był najważniejszym i jedynym kryterium, jakie bierze się pod uwagę przy wydawaniu pozwolenia na budowę.
W niniejszej sprawie o właściwej ochronie interesów osób trzecich może świadczyć fakt, że skarżący mieli możliwość poddania kontroli decyzję organu pierwszej instancji w postępowaniu odwoławczym, prowadzonym przez Wojewodę O. Tę samą sprawę, po raz kolejny, pod względem zgodności z prawem badał Sąd, wcześniej wstrzymując wykonanie zaskarżonej decyzji. Każde jednak postępowanie, również i to, musi mieć swoje granice wyznaczone prawem, gdyż zgodnie z art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., wszyscy są wobec prawa równi i wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Prawo własności inwestora musi być tak samo chronione, jak prawo własności właściciela sąsiedniej działki.
Z przedstawionych akt sprawy wynika, że skarżący ubiegają się o zwrot części działki wywłaszczonej w 1982 r. Fakt ten nie mógł mieć jednak wpływu na rozpatrywane przed Naczelnym Sądem Administracyjnym sprawy, jak również na postępowania prowadzone przed organami pierwszej i drugiej instancji w sprawach ustalenia warunków zabudowy i wydania pozwolenia na budowę na działce. Są to odrębne postępowania, uregulowane różnymi przepisami prawa.
Mając na uwadze wszystkie powyższe ustalenia, Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę za nie uzasadnioną i w związku z tym na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ skargę oddalił.