Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann /spr./ Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 kwietnia 2012r. sprawy ze skargi W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2011r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2011r. nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego W. P. kwotę 698 (sześćset dziewięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], Wójt Gminy [...] (dalej: "Wójt") - działając na podstawie art. 98a ust. 1, 1a i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: "ustawa o gospodarce nieruchomościami", w skrócie: "u.g.n.") oraz uchwały Rady Gminy [...]z dnia [...] sierpnia 2005 r. Nr [...]w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. [...] dalej: "Uchwała") - w punkcie 1 ustalił od W. P. (dalej: "Skarżący") opłatę adiacencką w wysokości 23.264,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości [...], na skutek podziału nieruchomości o numerze ewid. [...] zatwierdzonego decyzją Wójta nr [...] (dalej "decyzja podziałowa"). Ponadto Wójt określił, że strona winna wnieść opłatę na podany rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2 sentencji decyzji) oraz zastrzegł, że do skutków zwłoki lub opóźnienia stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego (pkt 3 sentencji decyzji).
W uzasadnieniu organ I instancji napisał, że podział nieruchomości stanowiącej działkę nr 181 nastąpił na wniosek jej właściciela, W. P., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym dla tego terenu Uchwałą Rady Gminy [...] (Dz. U. Woj. Wlkp. [...] dalej: "Plan"). Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem [...] października 2009 r. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości przed i po podziale została określona w operacie szacunkowym z dnia 04 maja 2011 r. (dalej: "Operat"). Oszacowania dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Na moment wydania decyzji podziałowej nieruchomość była niezabudowana i użytkowana rolniczo. W odległości 400 m od nieruchomości przebiega, będąca w trakcie budowy, droga krajowa [...] wraz ze strefą oddziaływania. Zgodnie z obowiązującym Planem dla nowo powstałych działek określono następujące przeznaczenie: dla działek nr 181/4, 181/5, 181/6, 181/7 i 181/8 - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej ("1MN"); dla działki nr 181/2 - teren drogi dojazdowej wewnętrznej ("1KDW"); dla działki nr 181/3 - częściowo tereny rolnicze ("R") oraz w pozostałej części (ok. 65%) teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej ("1MN"); dla działek 181/1 i 181/9 - tereny rolnicze ("R"). Powierzchnia gruntu przewidzianego do naliczenia opłaty adiacenckiej przed podziałem wynosi 18.436 m2. Cena średnia 1 m2 gruntu przed podziałem, ustalona przez rzeczoznawcę na podstawie wybranej próby kilkunastu transakcji nieruchomości, wyniosła 74,98 zł/m2, a wartość powierzchni przewidzianej do naliczenia opłaty adiacenckiej - 1.382.331 zł. Wójt wskazał, że działki powstałe w wyniku podziału posiadają inne cechy fizyczne i techniczno-użytkowe niż działka przed podziałem oraz różnią się między sobą kształtem i powierzchnią. Z Operatu wynika, że dla działek po podziale ceny transakcyjne na rynku nieruchomości zróżnicowane są w zależności od powierzchni. Wśród cech rynkowych nie uwzględniono jednak cechy "wielkość działki", ponieważ do porównań przyjęto nieruchomości o zbliżonej powierzchni - przedział wielkości, tj. 750 m2. Nie zaobserwowano wyraźnego trendu czasowego; rzeczoznawca dokonał jedynie korekty cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Cena średnia 1 m2 powierzchni gruntu została określona na podstawie próbki reprezentatywnej 16 transakcji nieruchomościami o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianych. Rzeczoznawca oszacował wzrost wartości działek na kwotę 77.548 zł. Wójt ocenił, że określona w Operacie wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację, powierzchnię i przeznaczenie - zabudowę mieszkaniową. Operat został sporządzony przez osobę uprawnioną; razem ze zgromadzonym materiałem stanowią dowód w sprawie. Operat zawiera w swojej treści wymagane przepisami prawa elementy. Rzeczoznawca obszernie wyjaśnił powody zastosowania metody i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej przedmiotowych działek. Uzyskana wartość rynkowa jest ceną możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w przedmiotowej wsi.