Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Ewa Dzbeńska (spr.) sędzia NSA Anna Lech sędzia del. WSA Robert Sawuła Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 6 grudnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Prezydenta Miasta Krakowa od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Kr 828/11 w sprawie ze skargi A. W. na akt Prezydenta Miasta Krakowa z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy uregulowania tytułu prawnego do lokalu postanawia: 1) uchylić zaskarżony wyrok i odrzucić skargę; 2) zasądzić od A. W. na rzecz Prezydenta Miasta Krakowa kwotę 220 (dwieście dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego; 3) zwrócić A. W. ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie kwotę 200 (dwieście) złotych uiszczoną tytułem wpisu sądowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 20 czerwca 2012 r., sygn. akt III SA/Kr 828/11, po rozpoznaniu skargi A. W., uchylił akt Prezydenta Miasta Krakowa z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy uregulowania tytułu prawnego do lokalu.
Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
W dniu 3 lutego 2011 r. A. W. zwróciła się do Prezydenta Miasta Krakowa o nabycie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu przy ul. [...] w Krakowie po śmierci najemcy dziadka T. W.
Prezydent Miasta Krakowa pismem z dnia [...] marca 2011 r. odpowiedział skarżącej, że jej wniosek nie może być pozytywnie załatwiony. Wyjaśnił, że przepisy dotyczące nabycia tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego przez wnuka zmarłego zostały określone w uchwale nr XXIV/288/07 Rady Miasta Krakowa z 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków. Na podstawie § 40 ust. 1 pkt 2 ww. uchwały osobami uprawnionymi do nabycia tytułu prawnego do zajmowanego lokalu w ramach uprawnień przysługujących poprzedniemu najemcy są osoby, które pozostawały w lokalu po śmierci najemcy i nie wstąpiły w stosunek najmu w trybie art. 691 k.c. pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z najemcą przez okres nie krótszy niż pięć lat do ustania stosunku najmu (dotyczy to zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, powinowatych w linii prostej, osób przysposobionych lub przysposabiających, osób małoletnich przyjętych na podstawie orzeczenia sądu na wychowanie). W wyniku postępowania wyjaśniającego organ ustalił natomiast, że skarżąca jest zameldowana na pobyt stały od dnia 10 sierpnia 1985 r. w lokalu nr [...] przy ul. [...] w Krakowie, do którego rodzice skarżącej E. i K. W. posiadają spółdzielcze własnościowe prawo, a pozostaje w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]". W przypadku skarżącej brak zawarcia z nią umowy o najem przedmiotowego lokalu wynika właśnie z niespełnienia warunku zamieszkiwania przez okres pięciu lat do ustania stosunku najmu, przy czym zamieszkiwanie powinno być poświadczone zameldowaniem administracyjnym.
Pismem z dnia 24 marca 2011 r. A. W. wezwała Prezydenta Miasta Krakowa do usunięcia naruszenia prawa.
Prezydent Miasta Krakowa odpowiedział na wezwanie pismem 26 kwietnia 2011r., podtrzymując stanowisko w sprawie.
A. W. wniosła w dniu 10 czerwca 2011 r. skargę na akt Prezydenta miasta Krakowa z [...] marca 2011 r. W skardze zarzucono rozstrzygnięciu naruszenie prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy tj. § 40 ust. 1 pkt 2 uchwały Nr XXIV/288/07 Rady Miasta Krakowa z 24 października 2007 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz art. 7, 75 i 77 k.p.a.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylając zaskarżony akt powołał się na art. 691 k.c. i stwierdził, że wstąpienie w najem uregulowane w tym przepisie jest rozwiązaniem, które ma charakter powszechnie obowiązujący i stosowane jest zarówno do lokali mieszkalnych należących do zasobów gminy, jak i lokali mieszkalnych nie należących do tego zasobu. Obecnie art. 691 k.c. ma zastosowanie zarówno do lokali mieszkalnych należących do zasobów publicznych jak i prywatnych. Krąg osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu został zawężony w stosunku do poprzednio obowiązujących rozwiązań, albowiem poprzednio wyznaczony był przez pojęcie osoby bliskiej, a obecnie w najem mogą wstąpić tylko osoby enumeratywnie wskazane w § 1. Wśród wskazanego kręgu osób, które mogą wstąpić w stosunek najmu są dzieci najemcy natomiast nie ma dalszych zstępnych czyli wnuków, chyba że najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Jeżeli brak jest osób wskazanych w § 1, które mogą wstąpić w najem, stosunek najmu wygasa. Pokreślono jednakże, że wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego następuje z mocy prawa w dniu śmierci najemcy. W takiej sytuacji osoba która wstąpiła w najem wstępuje w istniejący stosunek prawny najmu jedynie zastępując w nim dotychczasową stronę tego stosunku, czyli zmarłego najemcę. W przypadku sporu najemca może wystąpić do sądu powszechnego z powództwem o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu. Orzeczenie sądu stwierdzające wstąpienie w stosunek najmu ma charakter deklaratoryjny z uwagi, że samo wstąpienie następuje z mocy prawa. Jeżeli zatem w wyniku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego należącego do zasobu mieszkaniowego gminy dochodzi do sporu pomiędzy gminą, a osobami, które pozostały w lokalu mieszkalnym twierdząc, że wstąpiły w stosunek najmu tego lokalu, to rozstrzygnięcie tego sporu może nastąpić wyłącznie przez sąd powszechny. I w tym zakresie należy się zgodzić z stanowiskiem organu zawartym w odpowiedzi na skargę, że w przypadku sporów powstałych na tle wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy właściwy jest sąd powszechny. Jednak w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z wstąpieniem w najem po śmierci najemcy, ale z innym rozwiązaniem prawnym (nie będącym wstąpieniem w najem) na podstawie którego dana osoba można uzyskać tytuł prawny do lokalu po śmierci dotychczasowego najemcy.