II OSK 1583 / 13 POSTANOWIENIE Dnia 4 lipca 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Maria Czapska - Górnikiewicz po rozpoznaniu w dniu 4 lipca 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w E. od postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 12 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Ol 9/13 w zakresie odrzucenia skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w E. na decyzję Wojewody Warmińsko- Mazurskiego z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji ostatecznej o pozwoleniu na budowę postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie w całości.
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w E. (zwanej dalej również Wspólnotą Mieszkaniową) na decyzję Wojewody Warmińsko- Mazurskiego z dnia [...] listopada 2012 r. w przedmiocie uchylenia decyzji ostatecznej o pozwolenia na budowę oraz orzekł o zwrocie stronie skarżącej wpisu.
W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w imieniu Wspólnoty skargę wniósł Prezes [...] Sp. z o.o. w E. A. Z. Zarządzeniem sędziego z dnia 30 stycznia 2013 r. pełnomocnik strony został wezwany do nadesłania w terminie 7 dni od daty doręczenia wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi odpisu aktu notarialnego zawierającego uchwałę Wspólnoty o powierzeniu zarządu nieruchomością Spółce, a także do nadesłania odpisu umowy zawartej w formie aktu notarialnego o powierzeniu przez Wspólnotę zarządu w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W zakreślonym terminie pełnomocnik strony skarżącej nadesłał jedynie wypis aktu notarialnego z dnia 21 listopada 2007 r. (Repertorium [...]), zawierający uchwałę Wspólnoty o powierzeniu zarządu nieruchomością Zarządowi [...] Sp. z o.o. w E. Kolejnym zarządzeniem sędziego z dnia 18 lutego 2013 r. wezwano pełnomocnika do podania, czy przedłożony akt notarialny stanowił podstawę wpisu do księgi wieczystej, a jeśli tak - do nadesłania wypisu z księgi wieczystej zawierającego ten wpis. W piśmie z dnia 27 lutego 2013 r. pełnomocnik poinformował, iż przedłożony wypis aktu notarialnego był przedmiotem badania pod kątem wpisu do księgi wieczystej, jednakże wpisu takiego nie dokonano. Kolejnym zarządzeniem sędziego z dnia 6 marca 2013 r. wezwano pełnomocnika do wskazania, w terminie 7 dni od doręczenia wezwania, aktualnych członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wraz z podaniem ich aktualnych adresów zamieszkania. W odpowiedzi Prezes Zarządu poinformował, iż Wspólnota funkcjonuje na zasadzie zarządu powierzonego w trybie ustawy o własności lokali, co wynika z przedłożonej wcześniej umowy w formie aktu notarialnego z dnia 21 listopada 2007r., a zarząd został powierzony osobie prawnej - Zarządowi [...] Sp. z o.o., którą reprezentuje Prezes Zarządu.
Odrzucając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał na normę art. 28 i art. 29 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.) oraz art. 18 ust. 1 i 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.- zwanej dalej ustawą o własności lokali) i stwierdził, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w wyżej wskazany sposób, wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz reprezentuje zarząd powołany przez członków wspólnoty (art. 21 ust. 1 w zw. z art. 18 ust. 3). Jak podkreśla się w orzecznictwie, reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy. W niniejszej sprawie stroną skarżącą jest Wspólnota Mieszkaniowa [...] położonej w E. przy ulicy [...] w imieniu której skargę wniósł Prezes Zarządu [...] Sp. z o.o. w E., A. Z. Zarządca występujący w imieniu Wspólnoty wywodzi swojej uprawnienie do jej reprezentowania z uchwały Wspólnoty z dnia [...] listopada 2007r. zaprotokołowanej w formie aktu notarialnego, na mocy której Wspólnota powierzyła zarządzanie nieruchomością wspólną osobie prawnej, tj. ww. Spółce. Jak podkreślił Sąd, dla skutecznego powierzenia zarządu wspólnotą osobie prawnej lub fizycznej w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali niezbędne jest zawarcie stosownej umowy z właścicielami lokalu w formie aktu notarialnego. Uchwała wspólnoty, zaprotokołowana przez notariusza, może jedynie zmienić ustalony w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd nieruchomością wspólną, przy czym uchwała ta podlega wpisowi do księgi wieczystej. Z nadesłanych natomiast przez zarządcę reprezentującego skarżącą Wspólnotę dokumentów nie wynika, aby właściciele lokali w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (a nie wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały) powierzyli mu wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym przedstawiona przez zarządcę uchwała Wspólnoty nie upoważnia go do reprezentowania skarżącej przed sądem. Okoliczność tę potwierdza też podany przez zarządcę fakt niewpisania przedmiotowej uchwały do księgi wieczystej.