Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Śliwińska po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2008 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi I. U. na pismo Zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...] Miasta W. z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...] w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu lokalu. p o s t a n a w i a: odrzucić skargę.
I. U., reprezentowana przez kuratora, A. U., wniosła skargę na pismo Zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...] Miasta [...] W. z dnia [...] czerwca 2007 r. nr [...] stwierdzające brak podstaw do odstąpienia od podjętej przez ww. organ procedury wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Jak wynika z pisma Naczelnika Wydziału Zasobów Lokalowych dla Dzielnicy [...] przedmiotowa procedura została wszczęta na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 Nr 31, poz. 266 ze zm.). W myśl cyt. przepisu właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
W odpowiedzi na skargę Burmistrz Dzielnicy [...] wniósł o odrzucenie skargi, twierdząc że czynności podejmowane przez organy administracji publicznej w trybie ustawy o ochronie praw lokatorów, nie podlegają kognicji sądu administracyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270, ze zm., dalej jako p.p.s.a. ) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.
Podkreślić jednakże należy, iż sprawy z zakresu administracji publicznej nie obejmują tych działań, które rodzą bezpośrednio skutki cywilnoprawne (p. Andrzej Kabat "Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz" Wydawnictwo Wolters Kluwer Polska, Warszawa, 2006 r., str. 28). Jak zauważył bowiem Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 21 lutego 1997 r. (sygn. akt I SA 264/1997), wiadomo, że organy administracji publicznej wykonują swoje zadania w różnych formach prawnych, w tym także w formach cywilnoprawnych. Jednocześnie w cyt. postanowieniu Sąd zaznaczył, iż nie jest właściwy w sprawach należących do właściwości innych sądów, a zgodnie z art. 2 § 1 k.p.c. do rozpoznawania spraw cywilnych powołane są sądy powszechne.
Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, iż kwestie zarówno zawarcia umowy najmu lokalu jaki i jej wypowiedzenia regulowane są przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Są to przy tym czynności o charakterze cywilnoprawnym, ze swej natury wykluczające właściwość sądów administracyjnych. Tak też wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 października 1998 r. (sygn. akt II SA/Gd 268/1997, LEX nr 44230), wskazując, iż lokal użytkowy należący do gminy może być oddany w najem lub w dzierżawę wyłącznie na podstawie umowy cywilnoprawnej, a ewentualne spory, jakie mogą powstać na tym tle, są rozstrzygane przez sądy powszechne.
Tym samym również zaskarżone pismo Zastępcy Burmistrza Dzielnicy [...] Miasta [...] W. z dnia [...] czerwca 2007 r., w którym wskazano na brak podstaw do odstąpienia od podjętej procedury wypowiedzenia umowy najmu lokalu, nie podlega kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny.
Mając powyższe na względzie, w sytuacji gdy sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego, na mocy art. 58 § 1 pkt 1 p.p.s.a. należało postanowić jak w sentencji.