Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Ewa Dzbeńska (spr.), Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska, Sędzia del. NSA Jerzy Krupiński, Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski, po rozpoznaniu w dniu 5 lutego 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1936/12 w sprawie ze skargi I. S.A. w W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania; 2) zasądza od I. S.A. w W. na rzecz Ministra Infrastruktury i Rozwoju kwotę 280 (dwieście osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1936/12, po rozpoznaniu skargi I. S.A. z siedzibą w W., uchylił decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2012 r. oraz decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] grudnia 2011 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.
Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Nieruchomość położona w Dzielnicy Targówek m.st. Warszawy, w obrębie [...] oznaczona jako działka nr [...] (poprzednio nr [...]) o pow. [...]ha, decyzją Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] maja 2008 r. została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej S-8 w ciągu drogi krajowej nr 8 (trasa Armii Krajowej) na odcinku: Al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie - ul. Piłsudskiego w Markach wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną.
Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 14 listopada 2008 r. na podstawie orzeczenia Ministra Infrastruktury, działka ew. nr [...] (obecnie nr [...]) stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.
Wnioskiem z dnia 2 sierpnia 2010 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody Mazowieckiego o ustalenie odszkodowania na rzecz I. S.A. z siedzibą w J. jako byłego właściciela ww. nieruchomości.
Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r., Wojewoda Mazowiecki orzekł o ustaleniu na rzecz I. S.A. odszkodowania w wysokości 730.935 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa wspomnianej wyże nieruchomości. Jednocześnie zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Wojewoda Mazowiecki powołał się na przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz wskazał, że odszkodowanie ustalone zostało w oparciu o operat szacunkowy z dnia 14 grudnia 2010 r. opatrzony klauzulą potwierdzającą jego aktualność. Oceniając operat organ I instancji stwierdził, iż został on sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Od decyzji powyższej odwołanie do organu wyższego stopnia złożyła spółka I. S.A. wskazując, że organ wojewódzki ustalił odszkodowanie na podstawie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego.
Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r., trzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Minister wskazał, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody Mazowieckiego w dniu 14 grudnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. D., zaktualizowany w dniu 15 grudnia 2011 r. Biegła ustaliła, iż nieruchomość usytuowana jest bezpośrednio przy Trasie Toruńskiej, po jej południowej stronie. Grunt ten położony jest pomiędzy Centrum Handlowym M1 i Centrum Handlowym Targówek. Działka jest niezabudowana, nie ogrodzona i stanowi część drogi lokalnej, równoległej do Trasy Toruńskiej. Część działki ma nawierzchnię asfaltową, część stanowi chodnik dla pieszych. Na wycenianym gruncie usytuowana jest reklama. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca dokonała analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod budowę dróg, tj. Trasy Mostu Północnego i Trasy S-8 na obszarze dzielnic Warszawy: Białołęka, Bielany, Bemowo, Targówek i Marki w okresie od II kwartału 2008 r. do 2010 r. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji z okresu dwóch lat, rozszerzono wybór transakcji o kilka miesięcy ponad dwa lata. Określenie wartości nieruchomości biegła dokonała przy uwzględnieniu jej położenia, otoczenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, dostępności komunikacyjnej i stanu jej zagospodarowania. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod budowę Trasy Mostu Północnego oraz Trasę S-8. Ponadto biegła stwierdziła, iż ze względu na brak w obrocie tego rodzaju nieruchomości, co nieruchomość wyceniana, określono jej wartość odtworzeniową.