Naczelny Sąd Administracyjny w składzie : Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Jaśkowska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Bożena Popowska Sędzia WSA del. Jacek Fronczyk Protokolant st. inspektor sądowy Barbara Dąbrowska-Skóra po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skarg kasacyjnych I. M. i Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1242/11 w sprawie ze skargi I. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargi kasacyjne, 2. odstępuje od zasądzenia kosztów postępowania na rzecz I. M. oraz Ministra Infrastruktury i Rozwoju.
Decyzją nr 2/10 z dnia 12 lutego 2010 r., znak sprawy WI.IX.5350-18-09 Wojewoda Małopolski zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa wiaduktu nad torami PKP w miejscowości Krzeszowice w km 365+917 w ciągu DK nr 79 wraz z budową odcinka DK nr 79 od km 365+670 do km 366+214". Decyzja ta objęła m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina Krzeszowice oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha.
Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2010 r., znak sprawy [...] Wojewoda Małopolski ustalił na rzecz byłego współwłaściciela - I. M., odszkodowanie za przysługująca mu część zajętej pod inwestycję drogową nieruchomości.
W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z operatem szacunkowym, wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem mieszkalno-usługowym oraz znajdujących się na niej składnikach budowlanych i roślinnych wynosi [...] zł. W związku z tym odszkodowanie za 1/8 części tej nieruchomości wynosi [...] zł, którą to kwotę, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 687 - dalej jako "specustawa"), powiększono o równowartość 5% wartości gruntu, a tym samym łączna kwota odszkodowania wyniosła [...] zł.
Po rozpatrzeniu odwołania I. M., Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] maja 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody Małopolskiego.
W uzasadnieniu organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy wyceniając w operacie szacunkowym z dnia 14 maja 2010 r. nieruchomość zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a wyceny części składowych dokonano w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia. Autor operatu dla oszacowania nieruchomości dokonał analizy obrotu działkami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne z terenu zachodniej i północno-zachodniej części powiatu krakowskiego. Wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz mieszkalno-usługowym ustalono w podejściu porównawczym przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej określono na podstawie cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, a także określono wartość odtworzeniową pozostałych części składowych znajdujących się na nieruchomości gruntowej. Mając powyższe na uwadze analizie poddano 18 transakcji gruntowymi nieruchomościami niezabudowanymi nabywanymi pod drogi w 2009 r. z terenów gmin Krzeszowice i Zabierzów. Z podanego zbioru określono cenę minimalną, cenę maksymalną oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki. Na podstawie analizy rynku lokalnego określono cechy, ich wagi i skale ocen podobieństwa. Do cech biegły zaliczył: lokalizację (waga 50%), sąsiedztwo/otoczenie (waga 30%) i stan zagospodarowania (waga 20%). Następnie dokonano zestawienia transakcji nieruchomościami zabudowanymi nabywanymi pod drogi publiczne w latach 2008-2010 z terenów gmin: Krzeszowice, Jerzmanowice i Zabierzów. Z podanej próbki reprezentatywnej wybrano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki. Do cech nieruchomości przyjęto lokalizację (otoczenie) - 20%, stan techniczny, konstrukcja, wiek - 30%, standard wykończenia - 20%, funkcjonalność, architektura, powierzchnie dodatkowe - 20%, wielkość i zagospodarowanie działki - 10%. Na tej podstawie wartość nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym określono na kwotę [...] zł, a nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym na kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości gruntowej określono z kolei na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniowa składników budowlanych związanych z częścią nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wyniosła [...] zł, natomiast składników roślinnych znajdujących się na wycenianej nieruchomości - [...] zł. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej jako u.g.n.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej jako "rozporządzenie").