Stosowanie tej formy sprawdzenia zostało wyłączone przez ustawodawcę w ust. 2 art. 157 u.g.n., w myśl którego sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości operaty przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
W przedmiotowej sprawie różnica pomiędzy wartościami nieruchomości w obu operatach polegała głównie na przyjęciu różnego celu wyceny, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji.
Nie podzielił Naczelny Sąd Administracyjny zarzutów skargi kasacyjnej w kwestii naruszenia przepisów prawa materialnego.
W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.
Kwestionowana przez skarżących wycena działki nr [...] uwzględniała stan nieruchomości na dzień [...] listopada 2004 r. oraz wartość rynkową na dzień [...] maja 2007 r.
Definicje wartości rynkowej wprowadziła ustawa o gospodarce nieruchomościami z uwzględnieniem zasad sformułowanych w standardach o charakterze międzynarodowym oraz obowiązujących w państwach unijnych. Przewidują one, iż wartością rynkową jest szacunkowa kwota, za którą nieruchomość po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku powinna zostać sprzedana w dacie dokonania wyceny w transakcji, zawartej pomiędzy niezależnymi stronami, dążącymi do sfinalizowania transakcji kupującym, a również dążącym do sfinalizowania transakcji sprzedającym, z których każdy działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu (Komentarz do u.g.n. pod redakcją G. Bieńka - Wydawnictwo Prawnicze, LexisNexis Warszawa 2005, s. 467). Tę definicję ustawową rozwinięto w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych (Warszawa 2000, str. II 1/2) różnicując je m.in. na wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, dla alternatywnego sposobu wykorzystania, optymalnego wykorzystania, wymuszonej oraz przyszłej sprzedaży.
Opracowany na podstawie art. 18 ust. 2 i odpowiednich przepisów u.g.n. operat szacunkowy uwzględnia wskazania zamieszczone w obu tych aktach prawnych.
Nie popełnił Sąd pierwszej instancji błędu interpretacyjnego przyjmując, iż miał w tej sprawie zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj. aktu wydanego na podstawie art. 159 u.g.n., lecz z mocy art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., mającego zastosowanie przy ustaleniu odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustawy.
Przepis ten zawiera wskazówkę obowiązującą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stanowiąc, iż ma zastosowanie podejście porównawcze przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.
Z opracowanego operatu szacunkowego wynika, iż rzeczoznawca wyceniając przedmiotową nieruchomość przyjął podejście porównawcze przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Uzasadniono to rodzajem działki, jej przeznaczeniem oraz odpowiednią liczbą dostępnych transakcji porównawczych. Odpowiada to uregulowaniom z § 4 ust. 1, 2 i 4 przewidujących m.in., wybór do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Operat sporządzony w tej sprawie uwzględnia 18 transakcji zawartych na rynku lokalnym w okresie od lutego 2006 r. do kwietnia 2007 r. Sposób ustalenia ceny rynkowej z uwzględnieniem cech rynkowych, współczynników korygujących uśrednienie ceny i uwzględnienie dodatkowych walorów jak położenie przy drodze krajowej oraz przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego - pod usługi z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej -- nie uzasadnia twierdzenie o zaniżeniu wartości wywłaszczonej działki. Określając cenę 1 m2 według zbadanych transakcji, rzeczoznawca ustalił cenę minimalną 20,70 zł/m2, średnią 26,50 zł/m2 oraz maksymalną 45,50 zł/m2. Przyjęcie zatem kwoty 41,10 zł/m2 w żadnej mierze nie może być uznane za zaniżenie wartości rynkowej działki, zwłaszcza w kontekście szczegółowego wyjaśnienia przez rzeczoznawcę jakie czynniki korygujące i w jakim rozmiarze zostały uwzględnione przy wycenie.
Nie można także podzielić poglądu prezentowanego w skardze kasacyjnej o naruszeniu w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji. Wywody o niezgodności przepisu wykonawczego z art. 18 ust. 1 ustawy z 2003 r. skarżący opierają głównie na tym, iż przepis ten ogranicza przy ustalaniu wartości posługiwanie się podejściem porównawczym przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W argumentacji skargi kasacyjnej pominięto, iż definicja wartości rynkowej zawarta jest w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami, o czym była mowa wyżej.
Jeżeli wartością rynkową - jak wynika z ustawy - jest najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, to nie można cen nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne porównywać z cenami gruntów budowlanych, czy inwestycyjnych jak tego domaga się skarżący.
Pozbawienie właścicieli nieruchomości rekompensaty przewidzianej w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co miałoby wpływać na obniżenie wysokości odszkodowania, przekracza granice tej sprawy. Nie można więc Sądowi pierwszej instancji czynić zarzutu naruszenia prawa materialnego w tym zasad konstytucyjnych przy ocenie legalności zaskarżonej decyzji.
Z powyższych względów na podstawie art. 184 ustawy P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji.