Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Małgorzata Pocztarek Sędzia del. WSA Marian Wolanin Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Błaszczyk po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2016r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. W. i S. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 1137/13 w sprawie ze skargi K. W. i S. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną
Wyrokiem z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1137/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę K. W. i S. W. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.
Decyzją z dnia [...] października 2012 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 302171,10 zł na rzecz K. i S. W. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie S., obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0396 ha, nr [...] o pow. 0,2034 ha, nr [...] o pow.0,6721 ha, nr [...] o pow. 0,1398 ha, nr [...] o pow. 0,2712 ha, nr [...] o pow. 0,0458 ha i nr [...] o pow. 0,9200 ha, przeznaczonej pod budowę drogi S8 Syców - Kępno - Sieradz - Al (Łódź), odcinek Syców - Kępno - Wieruszów, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Od ww. decyzji odwołanie złożyli K. i S. W., zarzucając, że organ I instancji nieprawidłowo rozszerzył analizę na rynek regionalny wykraczający poza powiat wieruszowski przez co znacznie zaniżył wartość nieruchomości.
Zaskarżoną decyzją Minister utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu przywołał przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej "specustawą", oraz wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za ww. nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 24 kwietnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S.. Operat ten uwzględniał takie okoliczności jak: ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; położenie nieruchomości wśród gruntów ornych i zalesionych; brak uzbrojenia; dojazd do działek; kształt działek i rodzaj ich użytkowania (uprawy rolnicze i łąki z nasadzeniami). Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyceny upraw polowych dokonano na podstawie poniesionych kosztów. Natomiast wartość nasadzeń została ustalona w podejściu dochodowym, metodą zysków. Wyjaśnił na czym polega podejście porównawcze. W związku niewystarczającą liczbą transakcji nieruchomościami drogowymi rynek poszukiwań poszerzony został o powiaty wieruszowski, oleśnicki, ostrzeszowski, trzebnicki, oławski i pleszewski. Ceny tego typu nieruchomości zawierały się w przedziale od 8,74 zł/m2 do 21,15 zł/m2. Ich poziom zależał od następujących cech: lokalizacja ogólna, rodzaj gruntów otaczających (cenność), kategoria drogi, dostępność komunikacyjna. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 21 nieruchomości i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Ostatecznie wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości biegły ustalił na kwotę 282362 zł. Wartość upraw polowych 579 zł. Wartość nasadzeń biegły określił na kwotę 4841 zł. Powołując się na § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wskazał w jaki sposób co do zasady następuje ustalenie wartości rynkowej nieruchomości oraz to w jaki sposób należy to uczynić jeżeli dane rynku lokalnego i regionalnego są niewystarczające (§ 36 ust. 2, ust. 3 pkt 1, ust. 4 ww. rozporządzenia).