Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Izabella Kulig - Maciszewska Sędzia del. NSA Leszek Kiermaszek Protokolant st. asystent sędziego Tomasz Szpojankowski po rozpoznaniu w dniu 25 marca 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1940/12 w sprawie ze skargi J. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną
Wyrokiem z dnia 4 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1940/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę J. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 218959 zł na rzecz J. B. i E. B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa działek nr [...] o pow. 0,1101 ha i nr [...] o pow. 0,0757 ha, położonych w gminie M., obręb M., a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.
Wyżej wymienione działki na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2010 r., nr 7/2010, o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej zostały przeznaczone pod budowę drogi ekspresowej S-1 (etap III) - odcinek II węzeł "L."-P. -dobudowa drugiej jezdni km 2+158 -11+760.
Odwołanie od ww. decyzji o ustaleniu odszkodowania złożył J. B. wskazując, że rzeczoznawca majątkowy przyjęła do porównań nieruchomości niepodobne do nieruchomości wycenianej m.in. pod względem wielkości gruntu, ale też przeznaczenia. Zdaniem skarżącego, biegła błędnie przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami, które w dokumentach planistycznych posiadały przeznaczenie mieszkaniowe, kiedy to nieruchomość wyceniana powinna być traktowana jako działka o przeznaczeniu komercyjnym.
Zaskarżoną decyzją Minister utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 20 lipca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. O.. Operat ten uwzględniał charakterystykę terenu, na którym położone są ww. działki; faktyczne zagospodarowanie działek; prawne przeznaczenie działek (tereny działalności produkcyjnej, składowania i usług); brak w przeciągu ostatnich dwóch lat transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych pod drogi oraz działalność usługowo-handlową i produkcyjno-usługową na rynku lokalnym, które spełniałyby kryterium podobieństwa; 31 transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości gruntowych. Rzeczoznawca zastosował metodę wyceny - podejście porównawcze, metodę porównania parami.
W związku z powyższym do dalszej analizy wybrano grunty najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej pod względem położenia z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe oraz usługowo-handlowe i przemysłowe z terenu miasta Będzina.
Z uwagi na brak ww. transakcji nie było podstaw do zastosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości wraz z częściami składowymi. Nie było także podstaw do zastosowania podejścia dochodowego ze względu na brak danych o czynszach dzierżawnych na nieruchomościach podobnych. Ostatecznie wartość przedmiotowego gruntu biegła ustaliła na kwotę 150870 zł, prawo własności budowli (nawierzchnia drogowa) - 67147 zł, a wartość nasadzeń - 942 zł.