Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Monika Nowicka Sędziowie sędzia NSA Jolanta Sikorska sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Anna Stachnik po rozpoznaniu w dniu 27 lutego 2020 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury i Budownictwa od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1638/17 w sprawie ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od Prezydenta Miasta T. na rzecz Ministra Rozwoju kwotę 2711 (dwa tysiące siedemset jedenaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 28 września 2017r. sygn. akt IV SA/Wa 1638/17, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Prezydenta Miasta T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2016r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość: uchylił zaskarżoną decyzję oraz zasądził od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz Prezydenta Miasta T. kwotę 4.528,00zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawym sprawy:
Decyzją z dnia [...] listopada 2013r. Wojewoda [...] orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej "Trasa [...] - odcinek Trasa [...] w osi ul. W. do ul. G., T.". Z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna Województwo [...] nabyło prawo własności do nieruchomości K. L. oznaczonej jako działki nr [...]/1, nr [...]/2, nr [...]/1 i nr [...]/2. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz K. L. odszkodowania w kwocie 1.742.609,00zł za odjęcie prawa własności do nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...]/1, nr [...]/2, nr [...]/1 i nr [...]/2 oraz zobowiązał Prezydenta Miasta T. do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz K. L., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta T. kwestionując sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy z dnia 1 października 2014r. W dniu 8 kwietnia 2016r. Prezydent Miasta T. wniósł o uwzględnienie w postępowaniu operatu szacunkowego z dnia 5 czerwca 2015r. Decyzją z dnia [...] września 2016r. Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił decyzję organu I instancji w części orzekającej o zobowiązaniu Prezydenta Miasta T. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i orzekł o zobowiązaniu Prezydenta Miasta T. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji, a w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy z dnia 1 października 2014r., z klauzulą aktualności z dnia 30 października 2015r., zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), dalej w uzasadnieniu przywoływanego jako "rozporządzenie", oraz jest zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r. poz. 1774 ze zm.), dalej w uzasadnieniu przywoływanej jako "u.g.n.", w szczególności art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n., a zatem odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo. Biegły, w związku z tym, że na rynku nieruchomości nie odnotowano transakcji o podobnym nasyceniu składnikami budowlanymi, określił wartość nieruchomości osobno wyceniając grunt i części składowe. Wyceniając wartość gruntu części nieruchomości przeznaczonej pod drogę biegły wziął pod uwagę transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, tożsamym z celem wywłaszczenia. Natomiast wyceniając wartość gruntu części nieruchomości przeznaczonej pod usługi, biegły przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi, w związku z tym, że nieruchomości przeznaczone pod usługi osiągają wyższe ceny, niż nieruchomości drogowe, co było zgodne z § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia. Zdaniem organu odwoławczego, autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Odnosząc się do zarzutów odwołania Minister wskazał, że biegły w piśmie z dnia 25 marca 2015r. złożył wyjaśnienia odnośnie zarzutów Prezydenta Miasta T., podając powodowy określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego, sposób ustalenia i wyceny części składowych nieruchomości. Biegły wyjaśnił też wpływ cechy "powierzchnia" na wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wskazując, że ta cecha ma 25% wpływ na ceny nieruchomości. Minister podkreślił, że 6 nieruchomości przyjętych do porównań ma różne powierzchnie, a ceny nieruchomości o zbliżonych powierzchniach nie świadczą o tym, że powierzchnia nieruchomości w sposób bezpośredni przekłada się na jej cenę. Biegły dostrzegł różnice w powierzchni nieruchomości i odpowiednio je skorygował. Organ odwoławczy odnosząc się z kolei do operatu szacunkowego z dnia 5 czerwca 2015r. wykonanego na zlecenie Prezydenta Miasta T. wskazał, że wątpliwości budzi zbadanie przez rzeczoznawcę majątkowego rynku nieruchomości podobnych. Minister nie zgodził się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego E. M., co do tego, że nieruchomości komercyjne położone przy ul. B., ul. D. i ul. K. (obręb [...]) nie spełniają kryterium "podobieństwa" do nieruchomości wycenianej. Podkreślił, że nieruchomości porównawcze z obrębu nr [...], przyjęte przez biegłego M. W. w operacie z dnia 1 października 2014r. nie różnią się zasadniczo, co do ich lokalizacji, z nieruchomością wycenianą. Wskazał, iż w obrębie 48 niektóre nieruchomości osiągały ceny niższe (nr 4), a różnice w lokalizacji zostały w operacie odpowiednio skorygowane. Otoczenie nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianych jest zbliżone. Także odległość szacowanej nieruchomości od drogi krajowej nr [...] nie jest drastycznie większa. Biegły wykazał zatem, że cel wywłaszczenia, w części przeznaczonej pod usługi, nie zwiększa wartości nieruchomości, a zatem jej wartość prawidłowo została określona na podstawie wartości nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z jej dotychczasowym, czyli usługowym. A zatem kontroperat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E. M. nie mógł podważyć ustaleń wyceny biegłego M. W. Mając na uwadze to, że decyzją z dnia [...] lipca 2015r. Minister Infrastruktury i Rozwoju zmienił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2013r. o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, która z tym dniem stała się ostateczna, organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie daty wymagalności odszkodowania i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji odwoławczej.