Skarga kasacyjna od wyroku WSA w Warszawie w sprawie ze sprzeciwu J. S. i T. S. od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość
Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Elżbieta Kremer po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. S. i T. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 września 2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1692/19 w sprawie ze sprzeciwu J. S. i T. S. od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie strona 1/11

Wyrokiem z dnia 13 września 2019 r., sygn. akt I SA/Wa 1692/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw J. S. i T. S. od decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Wojewoda Wielkopolski decyzją z [...] kwietnia 2016 r. nr [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi S5 Poznań - Wrocław, odcinek Radomicko - Kaczkowo". Decyzja objęła m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina Święciechowa, oznaczoną jako dz. nr [...] o pow. [...]ha. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 16 września 2016 r.

Wojewoda decyzją z [...] marca 2018 r. ustalił na rzecz J. i T. S. odszkodowanie w wysokości 21.105 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że na potrzeby postępowania rzeczoznawca majątkowy D. B. w operacie szacunkowym z 3 października 2016 r. dokonał wyceny nieruchomości na 6.663 zł, w tym wartość gruntu na 6.399 zł, zaś wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości na 264 zł. Przy piśmie z 6 kwietnia 2017 r. skarżący przedłożyli jednak opinię nr [...] Komisji Arbitrażowej i Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu z 1 marca 2017 r., z której wynika, że operat ten nie może być wykorzystywany w celu do jakiego został sporządzony, jednak będzie możliwe uznanie go za prawidłowy, po dokonaniu poprawek w zakresie przedstawionych przez Komisję zastrzeżeń. Po uwzględnieniu zastrzeżeń wynikających z tej opinii, ww. biegły przedłożył operat szacunkowy z 26 maja 2017 r., w którym wartość rynkową nieruchomości określił na łączną kwotę 8.030 zł, w tym wartość gruntu na 7.770 zł, a wartość odtworzeniową części składowych nieruchomości na 260 zł. Z kolei skarżący w piśmie z 7 sierpnia 2017 r. wnieśli o ustalenie odszkodowania w oparciu o przedłożony przez nich operat szacunkowy z 27 stycznia 2017 r. sporządzony przez M. W., zaś w dniu 21 listopada 2017 r. nadesłali negatywne opinie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie w sprawie oceny prawidłowości operatów szacunkowych autorstwa D. B. (sprawy nr: [...] i [...] z 19 października 2017 r.) oraz pozytywne opinie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie w sprawie oceny prawidłowości operatów szacunkowych autorstwa M. W. (sprawy nr: [...] z 14 sierpnia 2017 r., [...] i [...] z 23 października 2017 r.).

Dokonując porównania ww. operatów szacunkowych, organ wskazał, że D. B. określił wartość rynkową gruntu według aktualnego sposobu użytkowania i dokonał analizy 14 transakcji gruntami przeznaczonymi pod tereny komunikacyjne z powiatu leszczyńskiego oraz rynku regionalnego, obejmującego obszar województwa wielkopolskiego, przeprowadzonych w okresie powyżej 2 lat poprzedzających wycenę, uzasadniając to okolicznością, że w rozszerzonym okresie czasowym nie zaobserwowano wyraźnej zależności wysokości cen od upływu czasu. Za czynniki mające największy wpływ na wartość nieruchomości uznał lokalizację, przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych oraz stopień zurbanizowania najbliższego sąsiedztwa i znaczenie (rangę) drogi. Przy wycenie zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zaś wyceny nasadzeń roślinnych dokonano w oparciu o dane publikowane w źródłach fachowych. Organ zauważył jednak, że Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie w opinii z 19 października 2017 r. w sprawie oceny prawidłowości innych operatów szacunkowych autorstwa tego biegłego stwierdziła, że analogiczny do niniejszego operat nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Operat ten opierał się na identycznej bazie transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównań i dotyczył bliźniaczo podobnych działek. Zgodnie z tą opinią w operacie znajdują się błędy stanowiące odstępstwo od przepisów, m.in. w zakresie definicji nieruchomości podobnej oraz określenia cechy nieruchomości wycenianej, które mają wpływ na końcowy wynik wyceny. Komisja krytycznie odniosła się również do przyjęcia do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości drogowej z ceną 50 zł/m2, która istotnie odbiega od pozostałych i stanowi element rzutujący na ostateczną wartość wycenianej nieruchomości. Wojewoda postanowił zatem uwzględnić stanowisko Komisji Arbitrażowej.

Strona 1/11