Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jolanta Rajewska Sędziowie: Sędzia NSA Irena Kamińska (spr.) Sędzia del. WSA Marta Laskowska-Pietrzak Protokolant: starszy asystent sędziego Joanna Ukalska po rozpoznaniu w dniu 23 sierpnia 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G.K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 741/13 w sprawie ze skargi G.K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 31 stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną
Decyzją z dnia 9 kwietnia 2010 r., nr [...] Wojewoda Mazowiecki zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi krajowej nr 10 na odcinkach: [...]". Orzeczenie to zostało utrzymane w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia 23 lutego 2011 r., nr [...]. W związku z powyższym nieruchomość położona w obrębie S., gm. S., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. [...] m2 została przeznaczona na realizację celu publicznego, tj. rozbudowę drogi krajowej nr 10 i przeszła na własność Skarbu Państwa.
Następnie Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia 5 września 2012 r., nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz G.K. w wysokości 36 123 zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie S., gm. S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 - która stała się, z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem 23 lutego 2011 r. W pkt 2 orzeczenia zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ww. odszkodowania, zaś w pkt 3 orzekł o sposobie i terminie jego wypłaty oraz waloryzacji.
W uzasadnieniu tego orzeczenia organ przywołał treść art. 12 ust. 4 pkt 1, ust. 4a, ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 z ze zm.) i stwierdził, że na mocy orzeczenia Wojewody Mazowieckiego z dnia 9 kwietnia 2010 r. przedmiotowa działka, stanowiąca własność G.K., stała się własnością Skarbu Państwa z dniem 23 lutego 2011 r.
Organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym określiła wartość działki nr [...], zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu.
Wojewoda przytoczył treść § 36 ww. rozporządzenia i stwierdził, że dla wyceny nieruchomości przejętej pod realizację inwestycji drogowej istotne znaczenie ma przeznaczenie tej nieruchomości, określone stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Autorka operatu ustaliła, iż w dniu wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość porośnięta była drzewami (9 klonów). Została wydzielona z nieruchomości zabudowanej i znajduje się w obszarze terenów usługowych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Sierpc, przyjętym uchwałą nr 137/XVIII/01 z dnia 31 sierpnia 2001 r. W bezpośrednim sąsiedztwie tego gruntu znajdowały się tereny rolne oraz rozproszona zabudowa, dalej - działki leśne.
Wartość rynkowa gruntu została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wartość nasadzeń zaś została ustalona przy zastosowaniu podejścia kosztowego, zgodnie ze standardem V.6.
Rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu analizy transakcji na rynku gminy S. ustaliła, że w tej gminie przeważały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod produkcję rolną, względnie pod zabudowę zagrodową. Rynek miejscowości S., gm. S. uznała za słabo rozwinięty i traktowany przez nabywców jako "przedłużenie" miasta S. Bezpośrednia przyległość tych miejscowości powoduje, że oba rynki można traktować jako jeden. Dotyczy to w szczególności nieruchomości położonych przy drodze krajowej nr 10. Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na tak zdefiniowanym rynku brak było transakcji gruntami wyłącznie usługowymi. Jednakże zgodnie z dokumentami planistycznymi, lokowanie usług możliwe jest na nieruchomościach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca założyła, że ceny w obu przypadkach są podobne.