Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Irena Kamińska Sędzia del. NSA Jacek Hyla Protokolant asystent sędziego Rafał Jankowski po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 września 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 703/11 w sprawie ze skargi Z.F. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.
Wyrokiem z dnia 7 września 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 703/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu skargi Z. F., uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] oraz decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] września 2010 r., nr [...]. Sąd stwierdził też, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, a także zasądził na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania.
Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] nieruchomość położona w W., gmina Leżajsk, oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1863 ha została przeznaczona pod budowę I etapu obwodnicy miasta Leżajsk, w ciągu drogi krajowej Nr 77 Lipnik - Przemyśl odcinek od km 94+968 do km 99+067 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi.
Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Wojewoda Podkarpacki orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z. F. w kwocie 58.890,00 zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności wskazanej wyżej nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 27 lipca 2010 r.
Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Z. F., zarzucając nieprawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania. Skarżący podniósł, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] na trzy odrębne nieruchomości o nr: [...], [...] i [...]. Przed podziałem działka nr [...] stanowiła nieruchomość rolną, jednak była ona uzbrojona we wszystkie niezbędne media, zaś formalnością byłoby przekwalifikowanie jej na działkę budowlaną. Ponadto podniósł, że w wyniku podziału nieruchomości, na potrzeby przedmiotowej inwestycji, w jego posiadaniu pozostały działki nr [...] oraz nr [...]. Działka nr [...] spełnia wszelkie wymogi dla potrzeb budowlanych i stanowi pewną wartość na rynku, jednak poprzez sąsiedztwo z planowaną obwodnicą traci ona znacznie na atrakcyjności jako działka budowlana. Natomiast działka nr [...] straciła wszelkie wymogi działki budowlanej, bowiem jej kształt po podziale uniemożliwia zabudowę na cele mieszkalne. W związku z powyższym Z. F. wskazał na konieczność podwyższenia odszkodowania za przejętą nieruchomość i ustalenie jej w kwocie adekwatnej do wartości nieruchomości, a także zwrócił się o wykup pozostałych działek przez Skarb Państwa.
Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] września 2010 r., uznając stanowisko organu pierwszej instancji za prawidłowe.
Dokonując oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu Minister podkreślił, iż w informacjach wstępnych biegły wskazał, że przedmiotem oszacowania jest prawo własności nieruchomości położonej na terenie wiejskim zabudowanym, w pewnym oddaleniu od centrum, nieruchomość znajduje się na terenach wykorzystywanych obecnie na cele rolnicze, w otoczeniu wycenianych działek znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny wykorzystywane rolniczo, tereny leśne oraz tereny łąk i pastwisk. Biegły wskazał też, że w dokumentach planowania przestrzennego teren, na którym leży wyceniana działka nie występuje. Zanotowana zaś ilość transakcjami gruntami podobnymi do przedmiotu wyceny i przeznaczonymi pod drogi publiczne pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Ceny nieruchomości podobnych były badane w okresie od stycznia 2009 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że w okresie badania na zdefiniowanym wyżej obszarze rynku lokalnego, ceny jednostkowe nieruchomości przeznaczonych pod drogi wahały się od około 14 zł do około 65 zł za 1 m². Na podstawie analizy zachowań rynku oraz przeanalizowanych danych transakcyjnych określone zostały cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości na badanym rynku. Cechom tym przypisano wagi adekwatne do wpływu wywieranego na ceny w obrocie rynkowym. Autor zaliczył do nich: dostępność, lokalizacja, przeznaczenie, stan. Do ostatecznej analizy biegły przyjął 14 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Jednostkowe ceny analizowanych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym wahały się od 13,98 zł do około 64,52 zł. W oparciu o cenę maksymalną i minimalną uzyskaną za nieruchomości podobne biegły określił cenę średnią 1 m² gruntu na kwotę 38,94 zł, która została skorygowana współczynnikiem 0,812 uwzględniającym cechy rynkowe. Ostatecznie wartość 1 m² gruntu została oszacowana na kwotę 31,61 zł. Wartość działki nr [...] została oszacowana na kwotę 58.890,00 zł.