Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Rajewska, Sędzia NSA Marek Stojanowski, Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant starszy asystent sędziego Joanna Ukalska, po rozpoznaniu w dniu 2 września 2016 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 25 czerwca 2014 r. sygn. akt II SA/Bd 1306/13 w sprawie ze skargi B. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. oddala skargę kasacyjną, 2. zasądza od B. S. na rzecz Wojewody [...] kwotę 180 (słownie: sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 25 czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 1306/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy oddalił skargę B. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r., Nr [...], w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.
W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją z dnia [...] marca 2013 r., Nr [...], Starosta [...] ustalił wysokość odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę [...] z dniem 11 maja 2012 r. prawa własności części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0409 ha, położonej w N., na kwotę 11.967,87 zł; ustalił także wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipotek ustanowionych na ww. nieruchomości, podlegającego zaliczeniu na spłatę świadczeń głównych wierzytelności zabezpieczonych hipotekami wraz z odsetkami - na kwotę 20,13 zł, stwierdzając że uprawionymi do odszkodowania są poprzedni współwłaściciele wywłaszczonej części nieruchomości, tj. B. S. i G. S. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, B. S., E. S. i M. G. W wyniku rozpatrzenia odwołania G. S., E. S., M. G. i Burmistrz Miasta i Gminy [...], decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., Nr [...] , Wojewoda [...] uchylił decyzję organu pierwszej instancji i orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 11.967,87 zł za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa przez Gminę [...] z dniem 11 maja 2012 r., oznaczonej jako działka nr [...] , o powierzchni 0,0409 ha, oraz ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości w kwocie 20,13 zł i pomniejszył wysokość odszkodowania z tytułu utraty prawa własności o tę kwotę. Ponadto, organ odwoławczy zobowiązał Burmistrza Miasta i Gminy [...] do wypłaty odszkodowania osobom uprawnionym - jednorazowo w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, ze środków finansowych pozostających w dyspozycji Burmistrza.
Oddalając skargę B. S. na decyzję organu odwoławczego, Sąd pierwszej instancji stwierdził, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie był operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2012 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) i przepisach wykonawczych, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. Autorka operatu szacunkowego w jego pkt 7 - "Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości" poddała analizie transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu odpowiadającym przeznaczeniu przedmiotowej działki, wskazując, że część działki nr [...] w niewielkim fragmencie objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania i przeznaczona została pod projektowaną trasę komunikacyjną (022 KG), natomiast w pozostałej części - zgodnie z treścią studium - przeznaczona została pod drogę publiczną klasy drogi głównej (KDG). W operacie tym wskazała, że mając na uwadze, iż przed wydaniem decyzji Nr [...] Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej "[...]", jak i w dacie jej wydania, przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była pod drogę, należało przyjąć że aktualny jak i alternatywny sposób użytkowania (droga) jest tożsamy. Dlatego też w celu wyceny przedmiotowej działki w pierwszej kolejności biegła przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych. Analiza wskazała, że rynek nieruchomości drogowych na obszarze miasta i gminy [...] i na innych podobnych rynkach w regionie istnieje, a średnia cena transakcyjna to 42 zł/m². Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości określiła wartość rynkową działki gruntu przejętej z mocy prawa na własność Gminy [...] na podstawie art. 134 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. według aktualnego sposobu użytkowania związanego z celem wywłaszczenia, na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości nabywane pod drogi publiczne. Wartość rynkową nieruchomości określiła w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody porównywania parami. Wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 powierzchni gruntu w wysokości 29,31 zł/m2 dokonała, po porównaniu przedmiotowej nieruchomości z trzema nieruchomościami podobnymi pod względem położenia, otoczenia i sąsiedztwa, infrastruktury technicznej, powierzchni oraz walorów organizacyjnych gruntu. Tym samym wartość rynkową nieruchomości biegła określiła na kwotę 11.987,79 zł.