Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Wiesław Morys (spr.) sędzia NSA Jan Paweł Tarno sędzia NSA Paweł Miładowski Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skarg kasacyjnych [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie i Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 2600/13 w sprawie ze skargi [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. ze skargi kasacyjnej [...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Warszawie uchyla zaskarżony wyrok i uchyla zaskarżoną decyzję w części utrzymującej w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] miasta stołecznego Warszawy z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], w punktach 3, 4, 5 i 6 oraz uchyla decyzję Zarządu Dzielnicy [...] miasta stołecznego Warszawy z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], w punktach 3, 4, 5 i 6, 2. oddala skargę kasacyjną Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz "[...]" [...] Spółka komandytowa w Warszawie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Wyrokiem z dnia 9 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2600/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną przez [...] Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], oraz decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] (punkt 1 sentencji wyroku), stwierdził że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu (punkt 2 sentencji wyroku) oraz orzekł o kosztach postępowania (punkt 3 sentencji wyroku).
Wyrok ten zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym: nieruchomość położona w Warszawie przy ul. [...], oznaczona jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], o pow. 3034 m kw., zapisana w księdze wieczystej [...], oddana została w użytkowanie wieczyste umową z dnia [...] maja 1970 r., rep. A nr [...], "[...]" Spółce z o.o., na okres 40 lat, tj. do dnia [...] maja 2010 r. Spółka z o.o. "[...]" nabyła prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości umową sprzedaży z [...] października 2004 r., rep. A nr [...]. Aktem notarialnym z [...] maja 2010 r., rep. A nr [...], zawarta została pomiędzy m. st. Warszawa (właścicielem gruntu), a "[...]" Sp. z o.o., umowa zmieniająca umowę użytkowania wieczystego z [...] maja 1970 r., w następstwie której przedłużony został okres trwania użytkowania wieczystego o kolejne 99 lat, tj. do dnia [...] maja 2109 r. Umową tą zmienione zostały także warunki zagospodarowania nieruchomości, jej przeznaczenie oraz wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, które miały zacząć obowiązywać od 2011 r. Ustalenie nowej opłaty rocznej nastąpiło na podstawie wyceny gruntu zawartej w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2010 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K.
Wnioskiem z [...] października 2011 r. Spółka z o.o. "[...]" wystąpiła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. Wniosła także w toku postępowania o rozłożenie na raty opłaty należnej za przekształcenie. W następstwie rozpoznania tego wniosku Zarząd Dzielnicy [...] m.st. Warszawy decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...], orzekł o przekształceniu na rzecz "[...]" sp. z o.o. prawa użytkowania ww. nieruchomości w prawo własności i ustalił, że mocą tej decyzji Spółka staje się jej właścicielem (pkt 1-2 osnowy). Określił opłatę za przekształcenie w wysokości [...] zł (pkt 3 osnowy). Ustalił ponadto, że opłata ta uiszczona zostanie w dziewięciu ratach rocznych, z których pierwszą w wysokości [...] zł należy wnieść w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji o przekształceniu, a pozostała część ma być wpłacona w ośmiu ratach rocznych płatnych do 31 marca każdego roku kalendarzowego, precyzując ich oprocentowanie (pkt 4 osnowy) i rachunek, na który opłata ma być wpłacona (pkt 5 osnowy), a także ustalił, że decyzja stanowi podstawę wpisu w dziale IV księgi wieczystej [...] hipoteki przymusowej na rzecz m. st. Warszawy zabezpieczającej wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie w wysokości [...] zł oraz roszczenia o świadczenia uboczne (pkt 6 osnowy). Zdaniem organu uregulowane w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012, poz. 83 ze zm.) - dalej: "u.p.p.u.w.", przesłanki warunkujące przekształcenie prawa zostały spełnione, co obligowało do wydania decyzji uwzględniającej wniosek i orzekającej o obowiązku uiszczenia z tego tytułu należnej opłaty. W zakresie dotyczącym jej wysokości organ wywodził, że w sprawie nie mógł - jak chciała strona - znaleźć zastosowania art. 4 ust. 13 powołanej ustawy. W jego ocenie bowiem regulacja tego przepisu dochodzi do głosu jedynie wówczas, gdy aktualizacja opłaty odbyła się w trybie określonym przepisami art. 77 i art. 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej: u.g.n. W odniesieniu natomiast do przedmiotowej nieruchomości została ona określona za zgodą stron w umowie z [...] maja 2010 r. W tej sytuacji nie można było przyjąć za podstawę ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości i wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości operatu biegłej Z. K. Dlatego wykorzystano w tym celu wykonaną na zlecenie organu wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. w dniu [...] marca 2012 r. Wartość prawa własności nieruchomości oszacował on na kwotę [...] zł, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę [...] zł. Przy ustalaniu wartości tego ostatniego prawa rzeczoznawca, stosując przewidziany w § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wzór, za pomocą którego określa się współczynnik korygujący na potrzeby ustalenia wartości ww. prawa, przyjął w zakresie zmiennej oznaczonej w tym wzorze literą "T" łączny okres użytkowania wieczystego nieruchomości (139 lat). Organ nie podzielił tym samym podnoszonej przez stronę argumentacji, jak też sformułowanej w tym względzie opinii Departamentu Nieruchomości Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lipca 2012 r., że w tym parametrze winien być ujęty jedynie aktualny okres użytkowania wieczystego (99 lat). Zdaniem Zarządu Dzielnicy przedłużenie prawa użytkowania odróżnić bowiem należy od ustanowienia tego prawa. Wskazano także, że gdyby ograniczyć ten parametr do 99 lat (objętych ostatnią umową) to konsekwentnie należałoby stwierdzić, że prawo to niejako zostało ponownie ustanowione w 2010 r., a więc nie istniało w dniu [...] października 2005 r., co oznaczałoby niespełnienie podstawowej przesłanki przekształcenia prawa, określonej art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w. Wyjaśniając zaś okoliczności rozłożenia opłaty za przekształcenie na 9 rat, organ podał, że miał na względzie fakt, że taka ulga w spłacie stanowi, w myśl art. 5a u.p.p.u.w., pomoc publiczną. Tak więc skalkulował ich ilość (uwzględniając w kalkulacji łączną wartość opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, jak też działki nr [...]), w taki sposób by nie przekroczyć progu dopuszczalnej pomocy publicznej de minimis (tj. 200 tysięcy euro), co według jego wyliczeń nastąpiłoby przy 10 racie. W dalszej kolejności wyjaśnił zasadność zabezpieczenia wierzytelności z tytułu opłaty przymusową hipoteką. Od tej decyzji "[...]" sp. z o.o. wniosła odwołanie, kilkakrotnie modyfikowane i ostatecznie doprecyzowane w piśmie z [...] lipca 2013 r., w którym zakwestionowała stanowisko organu co do braku możliwości skorzystania z regulacji art. 4 ust. 13 powołanej ustawy przy rozpoznawaniu sprawy, jak też niewłaściwe przyjęcie przez biegłego wartości "T" we wzorze określającym współczynnik korygujący. W następstwie jego rozpoznania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie zaskarżoną decyzją z [...] sierpnia 2013 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, podzielając ustalenia i argumentację przedstawioną przez Zarząd Dzielnicy [...]. Dodatkowo organ ten, w kontekście nieprzyjęcia dla potrzeb ustalenia opłaty za przekształcenie wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym z kwietnia 2010 r. podniósł, że cel w jakim ten operat sporządzono został niejako "skonsumowany" przy zawarciu umowy zmieniającej umowę użytkowania wieczystego. Operat szacunkowy może zaś być wykorzystany wyłącznie ściśle na wskazany w nim cel. W zakresie poprawności podstawienia do wzoru określonego w § 29 ust. 3 cytowanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. łącznego okresu użytkowania wieczystego (139 lat), organ wskazał, że gdyby podzielić stanowisko strony (a więc uwzględnić w tym wzorze dla zmiennej "T" aktualny okres użytkowania wieczystego), to w zależności od tego, kiedy umowa ustanawiająca to prawo byłaby przedłużona, mogłoby dojść do sytuacji, że do końca okresu prawa użytkowania wieczystego pozostałoby więcej lat niż lat, na jaki to prawo było ustanowione.