Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędziowie: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 24 września 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Inwestycji i Rozwoju od punktu 1 wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 kwietnia 2018 r. sygn. akt IV SA/Wa 32/18 w sprawie ze skarg B. G., I. G. i Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.
Wyrokiem z dnia 24 kwietnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu sprawy ze skarg B. G., I. G. i Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchylił punkt pierwszy zaskarżonej decyzji (w zakresie powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości), i oddalił skargę Prezydenta Miasta R.
W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji przyjął następujące okoliczności faktyczne i prawne:
Nieruchomość położona w R., obrębie B., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1120 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi R. [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2016 r.
Właścicielami przedmiotowej nieruchomości była I. G. oraz B. G.. W dziale III wpisane było natomiast ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności mieszkania, ustanowione na rzecz A. K..
Decyzją z dnia [...] marca 2017 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz I. G. i B. G. odszkodowania w wysokości 899.135,00 zł za prawo własności ww. nieruchomości, w pkt 2 o ustaleniu na rzecz A. K. odszkodowania w wysokości 33.172,00 zł, z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności mieszkania, ustanowionego na przedmiotowej nieruchomości, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę 44.956,75 zł, w pkt 4 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę 10.000,00 zł oraz w pkt 5 o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 i 4 odszkodowania Prezydenta Miasta R.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta R..
Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2017 r. uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. w części dotyczącej pkt 3 i w tym zakresie orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.
Organ II instancji wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość stanowi operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. Biegły ustalił, że przedmiot wyceny objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego- działka znajdowała się na terenie oznaczonym jako F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego". Na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny dróg. Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości, spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości, wyznaczono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości, przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym, obejmującym miasto R. oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m² do 140,45 zł/m², przy cenie średniej 95,51 zł/m², z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m² gruntu na kwotę 110,82 zł/m², natomiast całej powierzchni działki na kwotę 124.118,00 zł. Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana na kwotę 708.426,00 zł, a składników roślinnych na kwotę 99.763,00 zł. Wartość ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności mieszkania na rzecz A. K. została oszacowana na kwotę 33.172,00 zł. Ostatecznie wartość działki nr [...] wyniosła 932.307,00 zł, z czego na rzecz I. G. oraz B. G. została ustalona kwota 899.135,00 zł, natomiast na rzecz A. K. kwota 33.172,00 zł. Wojewoda [...] powiększył wysokość odszkodowania przyznanego na rzecz I. G. i B. G., o kwotę 44.956,75 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496, powoływanej dalej jako specustawa drogowa) oraz o kwotę 10 000 zł, na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.