Prawidłowo zatem Sąd I instancji uznał, że jeżeli w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego aktu prawnego. Analiza cen nieruchomości drogowych wskazała bowiem, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.
Wskazać należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie precyzują pojęcia "lokalny rynek nieruchomości" i "regionalny rynek nieruchomości" (§ 26 ust. 1 oraz § 36 ust. 2 rozporządzenia). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalony jest pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy w tej sytuacji poszukiwać w ustawodawstwie ustrojowym, odnoszącym się do instytucji samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( Dz. U. z 2016 r. poz. 446), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2015 r. poz. 1445 ze zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa, Dz. U. z 2016 r. poz. 486) - ( patrz: wyrok NSA z dnia 27 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1739/13, wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1460/12, wyrok NSA z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11, wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10 , publikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych. Z wyżej wskazanych regulacji prawnych wyprowadzono wniosek, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Pogląd ten w pełni podziela skład NSA orzekający w niniejszej sprawie.
Dlatego też rzeczoznawca majątkowy, organy administracji i Sąd I instancji prawidłowo zdefiniowały badany rynek lokalny jako obszar gminy R. i powiatu s., a rynek regionalny jako obszar województwa podlaskiego.
Mając na uwadze powyższe uznać należy, że sprawa co do istoty została prawidłowo rozpatrzona, a dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny ocena prawidłowości zaskarżonych decyzji w pełni odpowiada prawu.
Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 Ppsa oddalił skargę kasacyjną.