Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Sieńczyło-Chlabicz Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska (spr.) Sędzia del. WSA Cezary Kosterna Protokolant Tomasz Haintze po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury i Rozwoju od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2015 r. sygn. akt VI SA/Wa 3205/14 w sprawie ze skargi O. T. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej na rzeczoznawcę majątkowego 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz O. T. 180 (sto osiemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 23 stycznia 2015 r., sygn. akt VI SA/Wa 3205/14, po rozpoznaniu skargi O. T., uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej.
Z uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji wynika, że za podstawę rozstrzygnięcia przyjęto następujące ustalenia:
K. D. w skardze z [...] lutego 2010 r. skierowanej do Ministra Infrastruktury domagał się wszczęcia wobec O. T. postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego na zlecenie Urzędu m. st. Warszawy, w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym dla potrzeb oddania w użytkowanie wieczyste w związku z nabyciem lokalu i aktualizacji opłaty rocznej.
Minister Infrastruktury pismem z [...] lutego 2010 r. zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego O. T. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.
Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (dalej: KOZ) przeprowadziła postępowanie wyjaśniające na podstawie, którego Minister Infrastruktury wydał decyzję z [...] listopada 2011 r. o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego O. T. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. W uzasadnieniu organ stwierdził, że O. T. sporządzając operat z [...] kwietnia 2009 r. w sposób istotny naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości.
Strona złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.
Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] sierpnia 2014 r. utrzymał w mocy decyzję z [...] listopada 2011 r. Zdaniem organu zarzuty postawione w skardze K. D. są niezasadne, mimo to istniały podstawy do przyjęcia, że O. T. opracowując operat szacunkowy w sposób istotny naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. W ocenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju w operacie brak jest wyjaśnień dotyczących oceny kosztów rozbiórki (w tym wywózki gruzu) obiektów znajdujących się na nieruchomościach zabudowanych, przyjętych do porównań. Przyjęcie do porównań cen nieruchomości zabudowanych obiektami kwalifikującymi się do likwidacji jako niezabudowanych, stanowi okoliczność wymagającą uzasadnienia słuszności postępowania rzeczoznawcy majątkowego w świetle regulacji zawartej w § 28 ust. 2 w związku z § 28 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny). Organ nie zgodził się w tym zakresie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego z [...] czerwca 2012 r., że naniesienia nie stanowią przeszkody, a jedynie uciążliwość, którą można usunąć stosunkowo niewielkim nakładem. Minister stwierdził, że szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę majątkowego, w tym przypadku powinna sprowadzać się m. in. do uwzględnienia wiarygodnej poprawki określającej kwotę, o jaką należało dokonać korekty ceny, lub przejrzyście i jednoznacznie uzasadnić, że taka korekta jest zbędna. Organ uznał, że uwzględniając przepis § 27 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, który dopuszcza przyjęcie transakcji prawem użytkowania wieczystego w przypadku braku transakcji prawem własności, to przyjęcie parametru "uwarunkowania prawne" i przypisanie mu wartości w wysokości 10%, argumentując wpływ tej cechy koniecznością wnoszenia opłat rocznych z tego tytułu, nie jest wiarygodnym odwzorowaniem stanu rynku i zachowań jego uczestników. Skarżąca stwierdziła bowiem w pkt 8.2 operatu, że na obszarze dzielnic centralnych, średnie ceny gruntów stanowiących przedmiot prawa własności i prawa użytkowania wieczystego były w ostatnich latach porównywalne a relacje tych praw na obszarze analizowanych dzielnic kształtowały się na poziomie jak 1:1. Jednak już w kolejnym punkcie operatu autorka stwierdziła, że wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości będące przedmiotem obrotu jako prawo własności. Przy czym z treści pkt 8.3 i 8.4 operatu wynika, że nie zostały uwzględnione różnice pomiędzy cenami tych praw, przez przyjęcie ceny rynkowej "uwarunkowania prawne" z wagą 10% pomimo, że przyjęty zbiór transakcji tego nie obrazuje. Organ podniósł również, że zamieszczona w operacie szacunkowym baza danych cenowych z przyjętego rynku, która powinna się opierać na właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, wskazuje na wręcz odwrotną relację tych praw, bowiem przy 8 transakcjach prawem użytkowania wieczystego i 10 transakcjach prawem własności i przy uwzględnieniu innych cech wpływających na cenę - wyższe ceny uzyskały transakcje prawem użytkowania wieczystego. Minister Infrastruktury i Rozwoju, mając na względzie przepis § 27 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz sposób ustalania wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, a cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego uznał, że określona w operacie wartość współczynnika korygującego dla cechy "uwarunkowania prawne", nie została dostatecznie uzasadniona, co stanowi naruszenie zasady szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (art. 175 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: u.g.n.).