Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 17 września 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A Spółki jawnej w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 listopada 2013 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Decyzją z dnia 28 stycznia 2013 r. Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 98a, 146, 147 i 148 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz na podstawie uchwały Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 12 lipca 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 16 października 2007 r., nr 144 poz. 2695), ustalił [...] Spółce jawnej z siedzibą w G. opłatę adiacencką w wysokości 30.423,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] położonej w S. - wskutek podziału nieruchomości.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż działka nr [...], położona w obrębie geodezyjnym S., gmina [...] jest własnością [...] Spółki jawnej, a jej podział zatwierdzony został ostateczną decyzją Wójta Gminy [...] z dnia 14 lutego 2012 r.
Podstawą wyliczenia opłaty był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - M. G. w dniu 18 października 2012 r., a przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa niezabudowana, oznaczona jako działka nr [...] przed podziałem i działki nr [...] - powstałe z podziału działki nr [...]. W wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości wzrost wartości nieruchomości wyniósł 202.820,00 zł. Opłata adiacencka, zgodnie z uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 12 lipca 2007 r. stanowiła 15 % wzrostu wartości nieruchomości, wykazanego w operacie. W związku z powyższym opłata wyniosła 30.423,00 zł.
Od powyższej decyzji odwołanie wniosła [...] Spółka jawna w Gdańsku, zarzucając naruszenie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu odwołania strona zakwestionowała przyjęcie w operacie w kategorii "położenie, atrakcyjność lokalizacji" oceny "dobre", w sytuacji, gdy wyceniana nieruchomość leży na peryferiach i jest oddalona od obiektów użyteczności publicznej, co miało wpływ na wartość nieruchomości. Zakwestionowano także połączenie procedury przed podziałem działek o dużych powierzchniach z procedurą wyceny działek po podziale, czyli działek o małych powierzchniach, poprzez wyznaczenie wspólnej ceny najniższej, najwyższej i przedziału cenowego, w oparciu o który wyznaczono zakres kwotowy przypisanych cech. Zdaniem strony jest to niewłaściwe postępowanie, gdyż biegły włączył pośrednio do porównań zarówno działki małe z działkami dużymi.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. decyzją z dnia 25 listopada 2013 r., na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1, art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchyliło decyzję Wójta Gminy [...] i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż w myśl art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym i winien być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.