Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga - Gajewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan, Sędzia WSA Renata Siudyka, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 lutego 2021 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. S.K.A. w W. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.
Zawiadomieniem z dnia [...] r. Starosta [...] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęte z dniem 25 września 2017 r. z mocy prawa na własność Gminy R. nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina R., oznaczone jako działki nr: 1, 2, 3, 4 i 5, objęte decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia [...] r., nr [...], w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi gminnej pomiędzy M. R. a R. wraz z przebudową dróg gminnych ul. [...] w M. i ul. [...] w R. w Gminie R.", które w dniu przejęcia stanowiły własność "A" sp. z ograniczoną odpowiedzialnością sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w W. (dalej: "skarżąca Spółka"), co potwierdza zapis w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C., zmienionej częściowo decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] r., znak [...] (k. 90 akt administracyjnych).
Kolejnym zawiadomieniem z dnia [...] r. Starosta [...] przedłużył termin załatwienia sprawy z uwagi na konieczność opracowania operatu szacunkowego i wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości (k. 96).
Postanowieniem Starosty [...] z dnia [...] r. powołany został rzeczoznawca majątkowy.
Starosta [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 12 ust. 4, 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, obecnie t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, zwanej dalej: "specustawą drogową") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie t.j.: Dz.U. z 2020 r. poz. 256, w skrócie: "k.p.a."), orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania na rzecz skarżącej Spółki za przedmiotową nieruchomość, w wysokości łącznej 34 616,00 złotych oraz odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę 5% jego wartości.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła skarżąca Spółka, w którym zarzuciła organowi I instancji ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości wbrew zgłoszonych na piśmie i do protokołu rozprawy administracyjnej zastrzeżeń.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...], Wojewoda Śląski, po rozpatrzeniu odwołania, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...]r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zaznaczył, że stosownie do treści art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 1 specustawy drogowej, zwłaszcza art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 154 i art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarne nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późn. zm., zwanej dalej: "u.g.n."), w związku z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. n r 207, poz. 2109, zwanego dalej: "rozporządzeniem"). W przedmiotowym postępowaniu podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] r., którego aktualność została potwierdzona w dniu [...] r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. Autorka operatu dokonując charakterystyki nieruchomości wskazała, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień [...] r. działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5 były niezabudowane, nieogrodzone, użytkowane rolniczo w terenie niezabudowanym stanowiącym kompleks użytków rolnych bez dostępu do infrastruktury technicznej i bez dostępu do drogi publicznej. Działki 1, 2, 4 sąsiadują z gruntami rolnymi, a działka nr 5 swoją wschodnią granicą przylega do cieku wodnego. Badając uwarunkowania planistyczne biegła ustaliła, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości K. w gminie R. (dalej w skrócie: "mpzp"), przedmiotowe działki przeznaczone były w terenie oznaczonym symbolem: 1. 1RP - tereny rolne bez prawa zabudowy kubaturowej, utrzymuje się istniejące wykorzystanie jako terenów rolnych, z dopuszczeniem realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Z uwagi na mieszane przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegła dla stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, przeprowadziła dwie odrębne analizy, tj. analizę rynku nieruchomościami drogowymi oraz analizę rynku nieruchomościami o przeznaczeniu pod tereny rolne bez prawa zabudowy. Przystępując do wyceny dokonała badania zasady korzyści, o której mowa w art. 134 u.g.n., poprzez analizę rynku lokalnego i regionalnego stwierdzając, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi są wyższe od średnich cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne. Mając na uwadze planistyczne przeznaczenie nieruchomości i wynik analizy przeprowadzonej pod kątem występowania tzw. zasady korzyści, wyceny nieruchomości dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania, czyli drogowego (art. 134 ust. 4 u.g.n.), gdyż cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości nieruchomości. Analizę rynku biegła rozpoczęła od sprawdzenia, czy występowały transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym określonym jako obszar gminy R. w okresie dwóch lat od daty wyceny, a z uwagi na małą ilość tych transakcji okres ten został powiększony o transakcje od miesiąca stycznia 2016 r. Z uwagi na odnotowane pojedyncze transakcje prawem własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, poszerzono obszar badanego rynku o teren powiatu [...] i [...] - z okresem objętym analizą do grudnia 2016 r. Z odnotowanych transakcji biegła przyjęła do wyceny 11 transakcji nieruchomościami gruntowymi, z ceną średnią 12,95 zł/m². Po uwzględnieniu odpowiedniego współczynnika korekcyjnego dla poszczególnych działek określono wartość 1 m² prawa własności gruntu o przeznaczeniu pod drogi na poziomie 11,14 zł. - dla działek: 1, 2, 3, 4 oraz 10,88 zł. - dla działki nr 5. Oszacowania nieruchomości dokonano podejściem porównawczym i metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na przyjęciu do porównania z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wartość rynkową prawa własności gruntu rzeczoznawca majątkowy - określiła jako iloczyn powierzchni poszczególnych działek oraz oszacowanej wartości 1 m², otrzymując kwotę 34 616 zł. W szczególności operat jest zgodny z przepisami: specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia. Wszystkie zgłoszone przez skarżącą Spółkę zostały rozważone przez biegłą, która odniosła się do nich szczegółowo i wykazała ich niezasadność (pismo rzeczoznawcy z dnia [...] r. i protokół z rozprawy administracyjnej z dnia [...] r.). Za zasadne należy również uznać odmówienie wiarygodności dowodowej przedłożonej kopii operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. Z., który został wykonany dla potrzeb administracyjnych i cywilno-prawnych nie w celu ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym, na zasadach i w trybie, o którym mowa w przepisach specustawy drogowej. Tamże przeprowadzony zakres przedmiotu wyceny, zdefiniowany w tym operacie jako wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowych (wyłącznie grunt bez składników budowlanych) objętych KW [...], nie jest adekwatny do zakresu przedmiotowego niniejszego postępowania. Organ I instancji na podstawie art. 157 ust. 2 u.g.n. nie miał obowiązku weryfikowania operatu stanowiącego podstawę wyceny, w kontekście innego operatu, dotyczącego wyceny tej samej nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu orzekającego uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z 18 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 3448/18). Jeśli więc organ nie powziął uzasadnionych wątpliwości co do poprawności operatu, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych mogła wystąpić sama skarżąca Spółka, czego jednak nie uczyniła. Operat szacunkowy i wycena Lotniska [...] sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego, niż wyznaczonego przez organ I instancji, nie mogła mieć zatem istotnego znaczenia dla niniejszej sprawy, z uwagi na odmienny cel, przedmiot, jak i zakres wyceny.