Zgodnie z § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające (...), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Z kolei § 36 ust. 1 stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a zgodnie z ust. 2 pkt 2 tego przepisu w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.
W świetle powyższych unormowań pierwszorzędne znaczenie dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego jedyny dowód, na podstawie którego określana jest wysokość odszkodowania, miało ustalenie, czy można było przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z treści tego operatu wynika, że rynek nieruchomości gruntowych w gminie M., jak i w samym sołectwie K., jest średnio rozwinięty, o czym świadczy stosunkowo niewielka liczba transakcji kupna sprzedaży takich nieruchomości. W latach [...], [...] i [...] z terenu miejscowości K. nie stwierdzono transakcji gruntami wykupywanymi pod drogi publiczne. Z tego też powodu poszerzono rynek o teren gminy M. i gmin sąsiednich z terenu [...], co uznano za zgodne z cytowanym powyżej rozporządzeniem. Do porównania przyjęto transakcje z ostatnich dwóch lat przed sporządzaniem wyceny, uwzględniają przy tym średni wzrost cen od okresu zawarcia transakcji do momentu wyceny, który za rok [...] i [...] wynosił średnio 10% rocznie. W ocenie biegłego przyjęcie do wyceny transakcji z terenów sąsiednich oraz z lat [...] i [...] (gdyż w [...] na analizowanym terenie nie było zawieranych transakcji gruntami przeznaczonymi po drogi) nie spowodowało zaniżenia wartości wycenianych działek. W operacie przedstawiono 16 transakcji, gdzie cena kształtowała się w przedziale od [...] do [...] zł za 1 m2, a przyjęte do porównania transakcje miały miejsce w okresie od [...] do [...].
Zarzut skarżącej sprowadzał się w głównej mierze do wysokości ustalonego przez organy odszkodowania. Skarżąca wyraźnie wskazała, że jej działki posiadały znacznie atrakcyjniejsze ceny rynkowe za metr kwadratowy niż działki przyjęte do porównania w przygotowanym operacie oraz kwalifikowane były jako budowlane- pensjonatowe. W takim stanie rzeczy organ odwoławczy powinien ustalić w sposób nie budzący wątpliwości motywy, jakimi kierował się rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy, dokonując wyboru wymienionych w nim transakcji. Jest to problem o tyle istotny, że biegły rzeczoznawca przygotowywując operat szacunkowy sam stwierdził, że na terenie sołectwa K. brak było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wówczas, zgodnie z przywołanym powyżej rozporządzeniem, powinny być zastosowane reguły określone w zacytowanym powyżej § 36 ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia. Biegły tymczasem całkowicie jej pominął i nie uzasadnił swojego stanowiska.